Массовые сообщения в СМИ предрекают рост цен на недвижимость в Сочи в ближайшее время на 20% и более. Так ли это? Чтобы выяснить все подробности, мы отправились к известному в России эксперту, президенту Гильдии риэлторов г. Сочи (2020-2022 г.г.), руководителю «Городского риэлторского центра» Юлии Усачевой и попросили ее ответить на наши вопросы…
— Юлия Игоревна, как прошел первый квартал в плане динамики цен на недвижимость в Сочи? Каковы тенденции рынка? На какие цифры мы вышли к концу марта?
— Мы внимательно следим за рынком, наши аналитики и я лично отслеживаем динамику цен и стараемся системно делиться этой информацией с нашими клиентами и партнерами. Да. С одной стороны, на рынке много сделок, которые являются разовыми для наших клиентов, нужно приобрести или продать жилье – мы подключились, помогли, решили задачу максимально эффективно. Но, с другой стороны, ощутимо растет число тех, кто профессионально вкладывается в недвижимость, как в ценный актив, которые и сам растет в стоимости, и приносит доход в виде сдачи в аренду (как в долгосрочную, так и в краткосрочную, т.е. туристам).
Поэтому наша роль, как специализированной компании в сфере недвижимости, очень меняется в сторону инвестиционно-консалтинговой деятельности. А здесь важны навыки аналитики, глубокого понимания рынка, возможных тенденций… Хотя и отдельные разовые сделки для нас по-прежнему в приоритете в плане качества наших услуг – всё должно быть четко, быстро. Профессионально и максимально выгодно для наших клиентов. Репутация – это главный актив в нашем бизнесе.
К концу марта, в среднем по Сочи, квадратный метр строящегося жилья подорожал на 10%, средняя стоимость достигла цифры 370 тыс. руб.
По сегментам рынка цифры следующие (в расчете на 1 кв.м.):
для объектов комфорт класса составляет – 300 – 350 тыс. руб.;
для квартир в домах бизнес класса – 500 – 600 тыс. руб.;
для объектов премиум класса от 800 тыс. руб. до 2400 млн руб. и выше.
Современные элитные дома в Сочи – штучный товар, что является одной из причин устойчивого роста цен на данную категорию недвижимости, что наглядно отображено на графике ниже.
— А какова ситуация на рынке вторичного жилья? Что с загородной недвижимостью? С земельными участками? «Городской риэлторский центр» по-прежнему воспринимается в отрасли как лидер этого направления и тут Вы ориентируетесь явно лучше многих других участников рынка?
— Цены на вторичное жилье прекратили падение и уверенно держатся на своих позициях. Объектов с хорошей скидкой сегодня практически нет. Но и роста пока не наблюдается. Средняя стоимость 1 кв.м. жилья комфорт класса на вторичном рынке находится в пределах 230 тыс. руб.; для категории бизнес эта стоимость 500 тыс. руб. за метр; жилье класса премиум стоит от 800 тыс. руб. до 2 млн.
Рынок загородной недвижимости начал шевелиться вместе с наступающим теплом. После длительной зимней «спячки» интерес к этому сегменту в марте 2023 г. увеличился почти в два раза. Самый бюджетный запрос на дома стоимостью до 20 млн руб. Уровень цен на домовладения (коттеджи) класса комфорт 200 тыс. – 300 тыс. руб. за метр. Стоимость объектов премиум класса от 400 тыс. руб. за метр. Роста цен в данной категории не наблюдается.
Рынок земельных участков как всегда самый ограниченный. Средняя стоимость 1 сотки земли составляет 1770 руб., что на 18% выше, чем на начало года. Разбег в стоимости: от 600 до 4 000 тыс. руб. за сотку. Это зависит от месторасположения, наличия подъезда, близости к морю, наличия инженерных сетей и близости инфраструктуры.
— Можем ли мы с Вами вновь вернуться к теме инвестиций в недвижимость, в курортные апартаменты, в том числе по тем объектам, которые сейчас в активной стадии строительства или реновации?
— На инвесторском рынке сегодня пользуются спросом строящиеся апартаментные комплексы. Заработать на них можно, сдавая в аренду, или на перепродаже при повышении стоимости квадратного метра. Основные критерии покупки — это локация, сдача апартаментов с ремонтом и мебелью и наличие управляющей компании. Стоимость 1 кв. м. — от 500 тыс. до 1000 тыс. руб., в зависимости от класса объекта и этапа строительства. Достаточно много предложений и стоимостью свыше 1,5 млн. руб. за метр.
Сочи всегда был востребован и притягателен для отдыха, а сейчас стал отличной перспективой для инвесторов, которые покупают недвижимость не только для капитализации, но и для получения постоянного пассивного дохода. Это и строящиеся апартаментные или гостиничные комплексы, и объекты которые прошли реконструкцию.
Кстати, про то, как преображается бывш. пансионат «Нева» в новый современный апарт-отель Plus Residence 4*, «Новости & Смыслы» подробно писали на днях – прочесть об этом можно здесь!
— Современный рынок недвижимости невозможно представить без использования кредита и ипотеки? Насколько сейчас предложения по ипотечному кредитованию актуальны для покупателей недвижимости?
— Вы правы, ипотека очень востребована и наши клиенты активно пользуются этим инструментом, а мы всегда стараемся им в этом помочь. За прошедший квартал ипотечные программы стали востребованы ещё больше. Особенно такие программы, как ипотека на готовое жилье от 7 млн. рублей, господдержка 2020 и семейная ипотека со сверх лимитами.
Ставка за последние три месяца:
на приобретение готового жилья — от 10.4%
на приобретение строящегося объекта — от 3.1%
Доля ипотечных сделок составляет по данным агентства около 25%.
Отказы при одобрении платежеспособности клиента около 15%
Согласно данным аналитических исследований «Домклик» в марте 2023 года Сбербанк выдал 103,3 тыс. жилищных кредитов на общую сумму 335 млрд. рублей. Число выданных кредитов оказалось на 34% больше, чем в феврале, а в денежном выражении прирост за месяц составил 36%.
Эксперты отмечают востребованность льготных ипотечных программ — семейной ипотеки, льготной ипотеки с господдержкой под 8%, дальневосточной и IT-ипотеки. По данным «Домклик», по ним в марте совокупно было выдано 37,7 тыс. кредитов на 156,9 млрд. Прирост к февралю составил 53%.
Наибольшей популярностью у заемщиков пользуется семейная ипотека — на нее пришлась почти половина льготных выдач. В марте по семейной программе было выдано кредитов на 75,1 млрд. Это в полтора раза больше, чем в феврале (50 млрд).
— А что нам ждать в ближайшее время? Каковы тенденции рынка? Есть ли перспективы для приобретения недвижимости в г. Сочи?
— Мое однозначное убеждение, что Сочи по-прежнему будет пользоваться огромным спросом у россиян, ведь это единственная территория в стране со столь привлекательными природными условиями, качественной городской инфраструктурой (не идеальной, но явно лучше, чем в большинстве других российских городов). Сейчас власти города и края активно работают над городскими программами развития – строятся новые школы, детские сады, дороги, объекты социальной инфраструктуры.
Но эти положительные факторы тянут за собой и рост спроса, рост цен на недвижимость. Остается в городе и много проблемных объектов – разного рода «жилые помещения», дома на участках под ИЖС, объекты, зарегистрированные через суды… Нужно быть очень аккуратным и внимательным при решении вопросов с земельными участками и объектами недвижимости и наиболее оптимальный вариант – это работа с профессионалами данной сферы.
При этом, мы точно не ждем сильных скачков цен на недвижимость. Но. В связи с ограниченным предложением качественных объектов, мораторием на строительство жилья, ростом цен на стройматериалы и инфляцией, цены точно будут расти.
Для инвестиций и, как вариант – «парковки» капитала (очень актуально для многих), однозначно есть смысл рассматривать новые курортные апарт-отели и комплексы. Но и здесь много нюансов, которые стоит разбирать со специалистами.
Я лично и эксперты «Городского риэлторского центра» всегда готовы помочь, как в очном варианте непосредственно у нас в офисе на ул. Горького, так и в удаленном варианте через онлайн-каналы.
news-meanings.ru