На Кубани спрос на рынке офисной недвижимости вырос почти наполовину
Спрос на приобретение офисов вырос во всех крупных городах региона, а рекордсменами стали промышленные Армавир и Новороссийск. Краснодар занял третье место среди российских городов-миллионников (не включая Москву и Санкт-Петербург) по объему офисной недвижимости. Об этом говорится в исследовании консалтинговой компании CORE.XP. По словам заместителя директора подразделения региональных проектов отдела услуг корпоративным клиентам CORE.XP Ивана Козиса, в краевом центре представлено 355 тысяч квадратных метров офисных площадей. Доля города на региональном рынке офисов составляет 11%. Первое место по объему офисной недвижимости занял Екатеринбург - 790 тысяч квадратных метров. На его долю приходится порядка четверти офисных площадей регионов. На второй строчке расположился Новосибирск c объемом 372 тысячи квадратных метров.
Нет свободных пространств
Аналитики CORE.XP отмечают, что ввод новых качественных офисных площадей в регионах России остается по-прежнему на низком уровне. Львиную долю ввода за последние два года составляет реконструкция старых зданий. При этом эксперты и участники рынка недвижимости отмечают, что компании остро нуждаются в качественных офисных помещениях, даже несмотря на уход западных партнеров.
- Колебания на рынке коммерческой недвижимости не оказали значительного влияния на показатель свободных площадей в регионах, поскольку доля иностранных компаний в них значительно меньше столичной. Так, доля свободных офисов в Краснодаре увеличилась всего на 2%, достигнув 6% в июле 2023 года, что сопоставимо со средним значением по региональному рынку офисной недвижимости, - поясняет Иван Козис. Доктор экономических наук, заслуженный экономист Кубани Александр Полиди напоминает, что в отличие от Москвы и Санкт-Петербурга в Краснодарском крае ушедшие компании либо не имели операционных офисов, либо перешли под новое управление. В связи с этим серьезных структурных изменений не наблюдается.
-В качестве примера можно вспомнить Danone, офис которого продолжает работать в Краснодаре, - отмечает Александр Полиди.
В большинстве случаев офисные пространства в регионе занимают именно местные компании.
- В составе наших арендаторов нет и не было иностранных брендов, поэтому за последний год-полтора уход некоторых брендов на нашей деятельности не отразился, - подчеркивает управляющий бизнес-центра «Сочи» Олег Старостенко.
Структура рынка
Основной объем офисного предложения в городах-миллионниках сформирован офисными зданиями класса В, говорится в исследовании CORE.XP. Большая часть офисного предложения Краснодара приходится именно на них - 67%.
- Офисы класса B традиционно пользуются наибольшей популярностью на региональном рынке офисной недвижимости. Арендная ставка на эти помещения значительно ниже, в то же время условия бизнес-центра обеспечивают вполне комфортную работу, - объясняет Иван Козис.
- Что касается класса А, основной спрос на качественные офисы в регионах формируется крупными российскими организациями, которые открывают представительства в данных локациях. В настоящее время рост доли офисов класса А сдерживается низкими показателями нового строительства в регионах (с 2018 года прирост новых офисных площадей в крупных городах России составил всего 12%). За последние 5 лет в краевой столице было введено около 25 тысяч квадратных метров, половина из них - офисы класса А. Согласно исследованию CORE.XP, Краснодар занял пятое место в стране по объему нового ввода с 2018 года (не включая Москву и Санкт-Петербург). Лидером по этому показателю среди региональных городов стала Казань, где за последние 5 лет было введено порядка 86 тысяч квадратных метров офисов.
Без больших объемов
На сегодняшний день предложение крупных офисов площадью более 4 тысяч квадратных метров ограничено. Почти 90% доступного предложения на офисных рынках региональных городов представлены помещениями от 200 до 600 квадратных метров. При этом даже в крупных бизнес-центрах порой проблематично найти свободное помещение.
- В Краснодаре наблюдается дефицит офисной недвижимости, особенно в сегменте помещений от 600 квадратных метров. Сейчас бизнес-центры загружены практически на 100%, - рассказывает собственник агентства деловой недвижимости «Метры для Бизнеса» Андрей Бурдак.
- Из-за удорожания строительства в краевом центре возводится не так много офисных зданий. Кроме того, зачастую уже на этапе строительства бизнес-центр имеет пул арендаторов. Эксперты также отмечают дефицит офисных помещений в олимпийской столице. - Достаточно проблематично найти свободное для аренды офисное помещение, например, площадью 30-100 квадратных метров в центре Сочи, - акцентирует генеральный директор агентства недвижимости "Городской риелторский центр" Юлия Усачева.
- Новые строящиеся объекты достаточно удалены от центра и слишком дорогие для арендаторов. Острый дефицит офисных пространств в центре города подтверждает и Олег Старостенко.
- За последние несколько лет были перепрофилированы в апартаменты нескольких крупных офисных центров, построенных еще во времена СССР и не реконструируемых с тех пор. Как следствие, сейчас спрос значительно превышает предложение. Из-за запрета на строительство в ближайшие годы этот дисбаланс может только усугубиться. Именно поэтому в настоящее время наблюдается рост арендных ставок, - говорит управляющий бизнес-центром «Сочи». Как сообщает руководитель категории коммерческой недвижимости на «Авито» Олег Изотов, стоимость аренды офисного помещения в Сочи в пересчете на квадратный метр в августе 2023 года выросла на 15% (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) - до 1025 рублей в месяц. В Краснодаре этот показатель увеличился на 4% - до 521 рубля за квадратный метр в месяц.
Кому нужны офисы
По данным hh.ru, с начала года по 18 сентября в Краснодарском крае было размещено более 21 тысячи вакансий с предложением удаленной работы. Это в два раза больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Как рассказывает руководитель пресс-службы hh.ru Юг Екатерина Никифорова, в 2023 году в структуре вакансий с удаленной работой 42% занимала сфера ИТ, 14% - финансовый сектор, 10% - услуги для бизнеса, 7% - телекоммуникации, связь, 5% - розничная торговля. Поэтому, по словам опрошенных экспертов, обычно арендой и покупкой офисов интересуются компании из других отраслей.
- Чаще всего представлены компании из нефтегазовой отрасли и агропромышленного сектор, застройщики, - отмечает Андрей Бурдак. Юлия Усачева также подчеркивает, что спрос в Сочи формируют агентства недвижимости, самозанятые в сфере образования, например, репетиторы или педагоги по вокалу и другие, кому необходимы помещения площадью от 20 до 40 квадратных метров. По данным hh.ru, промышленность и искусство входят в число сфер, где фиксируется наименьшая доля вакансий с возможностью удаленной работы.
Хотят в кабинет
Спрос на офисные помещения также подтверждают данные консалтинговой компании IBC Real Estate. На начало сентября 2023 года совокупный объем сделок в России по покупке компаниями офисных зданий под собственные нужды достиг 62 миллиардов рублей. Это уже превышает годовой показатель предыдущего года в 2,6 раза и является максимальным значением за последние 7 лет, говорится в исследовании компании IBC Real Estate.
По данным «Авито Недвижимости», интерес к покупке офисных объектов в Краснодарском крае за год увеличился на 44%. Спрос на приобретение данного типа недвижимости вырос во всех крупных городах региона. Наибольший рост показателя отмечается в Краснодаре (+56%). В Армавире этот показатель вырос на 35%, в Анапе - на 34%, в Сочи - на 19%, в Новороссийске - на 9%.
- Рост интереса к покупке офисной недвижимости обусловлен нестабильной экономической ситуацией, в том числе колебанием курса валют. Инвестиции в недвижимость в такие периоды рассматривается как направление инвестирования, способное сохранить деньги от обесценивания, - рассказывает Александр Полиди.
Юлия Усачева подчеркивает, что запросы на покупку офисных помещений чаще поступают не от собственников бизнеса, а от инвесторов, которые хотят получать пассивный доход от аренды.
Покупка лучше аренды
По словам Олега Изотова, спрос на аренду офисов в Краснодарском крае в августе 2023 года снизился на 4% по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году. В частности, интерес к аренде офисных помещений уменьшился в Анапе (-26%), Сочи (-8%) и Краснодаре (-5%). Однако это не позволяет говорить о том, что в регионе достаточно свободных офисных помещений.
- Что касается курортных городов, такая динамика может быть связана с оттоком арендаторов. В прошлые годы спрос на офисы формировался здесь и в связи с пандемией - сотрудники компании переезжали в более теплые регионы, в том числе Краснодарский край. Сейчас наблюдается частичный возврат, - говорит экономист. - В Краснодаре сокращение незначительное, вероятно, оно связано с оптимизацией работы компаний, освобождением избыточно арендованных офисов.
Также за год в Армавире и Новороссийске спрос на аренду офисов вырос на 56 и 10% соответственно. Александр Полиди считает такую динамику закономерной. Армавир сейчас является развивающимся центром промышленности региона. В ближайшие годы здесь также планируют построить первый краевой государственный промышленный парк. Эксперт отмечает, что сейчас в городе появляются новые возможности для присутствия краевых и федеральных компаний.
- В Новороссийске бизнес получает активное развитие в связи с портовой деятельностью. Сейчас город является одним из крупнейших логистических центров. Кроме того, активно развиваются компании из агросектора, - заключает Александр Полиди.
Поддержите наш проект – подписывайтесь на канал Недвижимость Сочи | Юлия Усачева в Телеграм, получайте проверенную информацию о рынке недвижимости Сочи.
Смотрите больше актуальных и надежных комплексов на нашем сайте. Наши специалисты расскажут вам о лучших, самых выгодных и надежных предложениях по недвижимости на рынке.
Читайте больше интересных статей о Сочи, его районах, достопримечательностях, лучших ЖК и последних новостях курорта в нашем онлайн журнале!