Продажа квартиры после развода: когда нужно согласие бывшего супруга

Развелись давно, а бывший супруг все еще может повлиять на продажу квартиры: что проверить собственнику

Квартира оформлена на вас. В ЕГРН указан один собственник. Развод состоялся несколько лет назад. Вы находите покупателя — и уверены, что бывший супруг к продаже уже никакого отношения не имеет.

Но во время проверки документов возникает вопрос:

А когда была куплена квартира — до брака или во время него?

Именно этот факт способен изменить всю картину.

Для продажи недвижимости имеет значение не только то, кто сегодня записан собственником. Важно, когда, каким способом и при каких семейных обстоятельствах возникло право собственности.

Иллюстрация из медиатеки ГРЦ. Супруги мужчина и женщина сидят в загсе и подписывают документы о разводе.

Квартира записана на одного супруга. Значит, она только его?

Не обязательно.

По общему правилу имущество, приобретенное супругами во время брака, относится к их совместной собственности независимо от того, на кого оно оформлено.

Поэтому запись в ЕГРН на имя одного человека еще не всегда означает, что имущественных прав у второго супруга нет.

Для продавца важна история приобретения объекта.

Если квартира покупалась во время брака, этот вопрос необходимо разобрать до выхода на сделку.

А если супруги уже развелись?

Вот здесь собственники нередко ошибаются.

Сам факт развода не означает автоматического раздела всего имущества.

Брак может быть расторгнут, бывшие супруги могут много лет жить отдельно, но вопрос о принадлежности недвижимости при этом не обязательно исчезает.

Поэтому фраза «мы давно разведены» сама по себе не отвечает на главный вопрос покупателя.

Нужно понимать, что произошло с квартирой после развода.

Было ли соглашение о разделе имущества? Судебное решение? Брачный договор? Каким образом были определены права бывших супругов?

Если ничего этого не было, ситуацию необходимо анализировать отдельно.

Иллюстрация из медиатеки ГРЦ. Мужчина и женщина стоят и рассматривают документы, на заднем фоне море.

Когда согласие супруга действительно имеет значение

Статья 35 Семейного кодекса РФ предусматривает нотариально удостоверенное согласие другого супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению общим недвижимым имуществом.

То есть если квартира относится к совместному имуществу супругов, просто подписи зарегистрированного собственника для безопасной подготовки сделки может быть недостаточно.

И это не формальность «для галочки».

Если необходимое нотариальное согласие не было получено, закон предусматривает возможность судебного оспаривания сделки супругом, чьи права были нарушены.

Именно поэтому вопрос о супруге возникает при юридической проверке недвижимости еще до подписания договора.

Но согласие требуется не всегда

Не каждая квартира человека, состоящего или состоявшего в браке, автоматически является совместной.

Значение имеет основание возникновения собственности.

Например, имущество, которое принадлежало человеку до вступления в брак, по общему правилу относится к его личному имуществу.

Иллюстрация из медиатеки ГРЦ. Мужчина и женщина сидят в гостиной и ведут беседу. В руках они держат документы, на столе лежит ноутбук.

Отдельно оценивается недвижимость, полученная во время брака в дар или по наследству, а также ситуации, когда режим собственности изменен брачным договором, соглашением или судебным решением.

Поэтому правильный вопрос звучит не так:

«Женат ли продавец сейчас?»

А так:

«На каком основании и в какой момент у продавца возникло право на эту недвижимость?»

Что проверить, если квартира покупалась в браке

Продавцу стоит поднять документы, по которым приобретался объект, и восстановить всю цепочку.

Когда заключен брак? Когда куплена квартира? За счет каких оснований возникло право? Был ли брачный договор? Делилось ли имущество после развода? Есть ли соглашение между бывшими супругами или судебное решение?

Иногда ответ находится за несколько минут.

Иногда выясняется, что для сделки нужно получить дополнительный документ.

Но в обоих случаях лучше узнать об этом до того, как найден покупатель и согласована дата сделки.

Почему этот вопрос нельзя оставлять «на потом»

Представим обычную ситуацию.

Иллюстрация из медиатеки ГРЦ. Девушка в очках и в деловом костюме сидит за столом и работают по ноутбуку, разговаривая по телефону.

Продавец находит покупателя. Стороны договариваются о цене. Покупатель вносит деньги. Начинается подготовка договора.

И только при юридической проверке обнаруживается, что квартира приобреталась в предыдущем браке, который закончился много лет назад.

Начинается поиск документов. Нужно связаться с бывшим супругом. Возникают вопросы о разделе имущества.

А покупатель ждать не хочет.

То, что можно было спокойно решить перед выходом объекта на рынок, превращается в проблему из-за одного фактора — времени.

Если бывший супруг не выходит на связь

Это уже не тот случай, когда стоит искать универсальный ответ в интернете.

Отсутствие контакта с бывшим супругом не означает автоматически ни невозможность продажи, ни отсутствие риска.

Необходимо изучить документы на объект, обстоятельства его приобретения, документы о браке и разводе, наличие или отсутствие раздела имущества.

Только после этого можно определять, как готовить конкретную сделку.

Иллюстрация из медиатеки ГРЦ. Мужчина и женщина сидят в гостиной и ведут беседу. В руках они держат документы, на столе лежит ноутбук и две чашки кофе.

Комментарий эксперта

Юлия Усачева, генеральный директор агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр»:

«Когда собственник говорит: “Мы развелись десять лет назад, квартира оформлена на меня”, первый вопрос, который я бы задала: когда и на каком основании эта квартира приобреталась?

Для сделки важен не сегодняшний семейный статус сам по себе, а история возникновения права.

И здесь я снова возвращаюсь к правилу, которое считаю важным для продавца: сначала документы — потом активная продажа.

Если вопрос с бывшим супругом действительно существует, лучше узнать об этом до появления покупателя. Тогда есть время спокойно разобраться в документах и подготовить решение, а не пытаться сделать это за несколько дней до сделки».

Что продавцу проверить перед продажей

Если недвижимость приобреталась в период брака, необходимо установить:

• дату и основание приобретения объекта;
• семейное положение собственника на тот момент;
• относится ли недвижимость к совместному или личному имуществу;
• заключался ли брачный договор;
• было ли соглашение о разделе имущества;
• имеется ли судебное решение о разделе;
• требуется ли для конкретной сделки нотариальное согласие.

Иллюстрация из медиатеки ГРЦ. Девушка сидит в гостиной и разговаривает по телефону, в руках она держит банковскую карту.

Особенно внимательно стоит отнестись к объектам, которые приобретались в предыдущем браке, а продаются спустя много лет после развода.

Возраст сделки не заменяет проверку документов.

Главный вывод для продавца

Развод и раздел имущества — не одно и то же.

Поэтому, если квартира приобреталась в браке, не стоит ждать, пока вопрос о правах второго супруга задаст покупатель.

Проверьте историю недвижимости сами.

Возможно, никаких препятствий для продажи нет. Возможно, потребуется дополнительный документ. А в более сложной ситуации понадобится индивидуальная юридическая оценка.

Но узнать это лучше до того, как покупатель внес деньги и начал отсчитывать дни до сделки.

Планируете продавать квартиру, приобретенную в браке?

Иллюстрация из медиатеки ГРЦ. Девушка в деловом костюме сидит в офисе за столом и разговаривает по телефону. В руках она держит блокнот.

В Городском Риэлторском Центре мы начинаем сопровождение продажи с анализа самого объекта и документов собственника.

Если недвижимость приобреталась в браке, был развод, раздел имущества, брачный договор или есть другие обстоятельства, которые могут повлиять на сделку, разберем их до активной продажи.

После этого можно определять цену, выходить на рынок, искать покупателя и согласовывать условия сделки.

Наша задача — не просто найти покупателя, а заранее подготовить продажу так, чтобы старые семейные вопросы не появились в самый неподходящий момент.

Юлия Усачева

генеральный директор агентства недвижимости

«Городской Риэлторский Центр»