Продажа квартиры: 7 ситуаций, о которых собственники часто не знают

«Квартире нет пяти лет — значит, при продаже придётся платить налог». Это одно из самых распространённых и иногда очень дорогих заблуждений собственников недвижимости.

Люди открывают выписку ЕГРН, смотрят дату регистрации права и откладывают продажу. Другие, наоборот, уверены, что необходимый срок уже прошёл, выходят на сделку и только после продажи узнают о налоговых обязательствах.

Проблема в том, что пять лет — это общее правило, но далеко не единственное. В зависимости от того, как была приобретена недвижимость, срок может составлять три года, а сама точка отсчёта иногда вообще не совпадает с датой регистрации права в ЕГРН.

24 сентября 2026 года ФНС вновь напомнила: базовый минимальный срок владения недвижимостью составляет пять лет, однако Налоговый кодекс предусматривает случаи, когда применяется другой порядок. 

Разберём семь ситуаций, которые мы особенно внимательно проверяем перед продажей недвижимости

Иллюстрация из медиатеки ГРЦ.две женщины. Одна женщина в белом платье улыбается и держит ключи. Другая женщина в бордовом платье принимает ключи.

1. Квартира получена по наследству

Здесь совершается одна из самых частых ошибок.

Человек оформляет наследство, получает свидетельство, регистрирует квартиру в Росреестре и начинает считать срок именно с даты регистрации.

Но для целей НДФЛ при наследовании срок владения отсчитывается со дня смерти наследодателя. А минимальный срок в этом случае составляет три года. 

Поэтому квартира может быть зарегистрирована на наследника значительно позже, а необходимый для освобождения от НДФЛ срок уже будет идти.

Именно поэтому перед продажей наследственной недвижимости смотреть только на выписку ЕГРН недостаточно.

2. Квартиру подарил близкий родственник

При дарении тоже действует важное исключение из общего пятилетнего правила.

Если недвижимость получена в дар от члена семьи или близкого родственника в понимании Семейного кодекса РФ, минимальный срок владения составляет три года.

Но здесь принципиально важно, кто именно был дарителем. Сам факт того, что квартира получена бесплатно, автоматически трёхлетний срок не даёт.

Поэтому перед продажей нужно изучить договор дарения и родственную связь сторон.

Иллюстрация из медиатеки ГРЦ. Три сотрудника ГРЦ. Женщина слева разговаривает по телефону, мужчина в центре что-то объясняет, женщина справа держит зелёную папку.

3. Квартира куплена по ДДУ

А вот здесь дата в ЕГРН действительно способна серьёзно запутать собственника.

Для квартиры, приобретённой по договору долевого участия, минимальный срок владения для целей НДФЛ в общем случае считается с момента полной оплаты стоимости по договору, а не с момента регистрации собственности на готовую квартиру. 

Например, квартиру полностью оплатили на этапе строительства, а право собственности зарегистрировали значительно позже после сдачи дома.

Собственник смотрит на ЕГРН и думает: «Продавать без налога ещё рано».

А при проверке документов может оказаться, что налоговый срок начался гораздо раньше.

Для владельцев новостроек Сочи, Краснодара, Анапы, Новороссийска, Крыма и других активно застраивающихся территорий это особенно актуальная ситуация.

4. Квартира получена в результате приватизации

Ещё одно исключение: недвижимость, полученная в результате приватизации.

Для неё минимальный срок владения составляет три года, а не пять. ФНС прямо относит приватизацию к основаниям применения сокращённого минимального срока. 

Поэтому автоматически ждать пятилетия собственнику такой квартиры может быть совершенно не нужно.

Иллюстрация из медиатеки ГРЦ. Сотрудники ГРЦ - мужчина и женщина стоят у окна. Женщина держит ключи, мужчина — забирает их.

5. Квартира приобреталась супругами, но была оформлена только на одного

Это уже более сложная ситуация, где без анализа документов легко ошибиться.

Предположим, квартиру приобрели в браке за общие средства, но зарегистрировали только на мужа. Позже недвижимость переоформили на жену или супруги разделили имущество.

Возникает логичный вопрос: начинается ли срок владения для второго супруга заново?

Не обязательно.

ФНС разъясняет: если имущество было приобретено в браке и являлось общей совместной собственностью, при последующем переоформлении на другого супруга или разделе срок может исчисляться с даты первоначального приобретения имущества супругами, а не с даты нового оформления. 

Это может полностью изменить налоговый результат сделки.

6. Квартиру разделили, выделили долю или изменили объект

Ещё одна ловушка — изменение характеристик недвижимости.

Например, собственник разделил жилое помещение, выделил долю, провёл перепланировку или реконструкцию. В ЕГРН появились новые объекты и новые записи.

Кажется, что срок владения теперь нужно считать заново.

Однако для жилых помещений, образованных в результате раздела, перепланировки, реконструкции или выделения доли, в срок владения включается период владения исходным объектом. 

То есть новая запись в реестре ещё не означает, что налоговый срок «обнулился».

Иллюстрация из медиатеки ГРЦ. Две руки держат связку ключей. На заднем плане видны цветы и часть стены.

7. Это единственное жильё

Именно об этом правиле многие продавцы забывают чаще всего.

Если продаваемая квартира, комната, жилой дом или доля является для человека единственным жильём, минимальный срок владения может составлять три года вместо пяти. 

Но здесь есть важный нюанс.

При определении статуса единственного жилья учитывается в том числе совместная собственность супругов. Поэтому недостаточно проверить только выписку ЕГРН самого продавца.

Более того, законодательство предусматривает специальное правило для тех, кто сначала приобрёл новое жильё, а затем продаёт старое: объект, приобретённый налогоплательщиком или его супругом в течение 90 календарных дней до продажи прежнего жилья, при соблюдении установленных условий не учитывается при определении статуса единственного.

Это особенно важно при альтернативных сделках, когда человек продаёт одну квартиру и практически одновременно приобретает другую.

Главная ошибка — считать налог после того, как покупатель уже найден

В Городском Риэлторском Центре мы придерживаемся другого подхода.

Налоговые последствия продажи недвижимости нужно определять до выхода объекта на рынок.

Не тогда, когда уже найден покупатель. Не накануне подписания договора. И тем более не после регистрации сделки.

Иногда разница буквально в нескольких неделях или месяцах. Собственник может продать объект сегодня и получить налоговое обязательство либо немного изменить срок проведения сделки и законно воспользоваться освобождением от НДФЛ.

В других случаях оказывается, что человек вообще зря собирался ждать ещё год или два: минимальный срок владения у него уже истёк, просто он считал его не с той даты.

А когда речь идёт о недвижимости стоимостью 10, 15 или 20 миллионов рублей, ошибка в налоговом планировании потенциально означает уже совсем другие суммы.

Иллюстрация из медиатеки ГРЦ. Сотрудники ГРЦ за столом в офисе. На столе ноутбук и напиток. Женщина улыбается, мужчина в синей толстовке.

Что проверить перед продажей квартиры

До того как выставлять недвижимость на продажу, важно определить не только её рыночную стоимость. Нужно поднять документы и установить:

как и когда возникло право собственности, какой минимальный срок применяется именно в вашем случае, с какой даты он считается, является ли жильё единственным, как недвижимость приобреталась супругами и какие налоговые последствия возникнут при продаже сейчас.

Только после этого имеет смысл определять цену объекта и дату сделки.

Позиция эксперта

Юлия Усачёва, генеральный директор Городского Риэлторского Центра:

«Я постоянно сталкиваюсь с ситуациями, когда собственник приходит продавать квартиру и заранее уверен, что должен заплатить налог. Начинаем изучать документы — и выясняется, что минимальный срок уже прошёл или применяется трёхлетний срок вместо пяти лет.

Бывает и обратная ситуация: человек уверен, что налога не будет, но после юридического анализа становится понятно, что сделку нужно выстроить иначе.

Поэтому мой совет простой: не определяйте налог по одной дате в выписке ЕГРН. Сначала нужно восстановить всю историю возникновения права и только потом принимать решение о продаже.

Иллюстрация из медиатеки ГРЦ. Сотрудник ГРЦ - мужчина в зелёной рубашке сидит за столом в офисе. На столе трофеи, канцелярские принадлежности и монитор компьютера.

Иногда такая проверка действительно позволяет сохранить собственнику сотни тысяч рублей».

Городской Риэлторский Центр сопровождает сделки с недвижимостью в Сочи, Краснодаре, Анапе, Новороссийске, Крыму, Геническе и Мариуполе.

Если вы планируете продать квартиру, дом или другую недвижимость, но не понимаете, прошёл ли минимальный срок владения и возникнет ли НДФЛ, обратитесь к специалистам ГРЦ до выхода объекта на продажу.

Мы изучим документы, историю возникновения права, определим возможные налоговые последствия и поможем выстроить сделку так, чтобы собственник заранее понимал, сколько денег он фактически получит после продажи.

Сначала считаем — потом продаём. В вопросах недвижимости эта последовательность иногда стоит сотни тысяч рублей.

Материал носит информационный характер. Налоговые последствия конкретной сделки зависят от обстоятельств приобретения и продажи недвижимости и требуют индивидуального анализа документов.