Стоит ли покупать квартиру сейчас или ждать 2027 года — мнение эксперта
11 сентября Банк России сохранил ключевую ставку на уровне 14%. Для многих покупателей это стало поводом снова отложить решение: «Подождём до 2027 года, ипотека станет дешевле — тогда и купим».
Логика понятная. Но у неё есть слабое место: снижение ипотечной ставки совершенно не означает, что ту же квартиру через год получится купить дешевле.
Более того, ожидание может иметь собственную цену.
Вторичный рынок уже ожил
Последние два месяца мы видим хороший спрос на вторичную недвижимость. По опыту Городского Риэлторского центра активность заметна в Сочи, Краснодаре и Крыму.
Но сегодняшний рынок сильно отличается от того, каким он был несколько лет назад.
Покупатели действительно используют рыночную ипотеку, однако гораздо реже финансируют ею основную часть покупки. Типичная ситуация сейчас выглядит иначе: 70–80% стоимости объекта — собственные средства, а оставшиеся 20–30% покупатель добирает с помощью ипотеки.
При этом главное преимущество сегодняшнего покупателя — возможность торговаться.
Рынок активен, но продаются прежде всего те объекты, собственники которых готовы принимать его новые условия.
Хороший пример из нашей практики — трехкомнатная квартира в Сочи на Донской. Изначально объект предлагался за 17 млн рублей. Сегодня реальная цена, при которой такая квартира становится интересной покупателю, — около 13 млн. рублей. При правильной цене объект способен найти своего покупателя за две-три недели.
Именно поэтому смотреть только на процент по ипотеке неправильно.
Можно дождаться более низкой ставки — и потерять возможность купить хороший объект с дисконтом в несколько миллионов рублей.
Сегодня рынком во многом управляет покупатель
Особенно хорошо это видно в сегменте больших квартир.
Однокомнатные квартиры традиционно остаются ликвидными, поэтому собственники таких объектов обычно меньше готовы снижать цену. А вот по двух-, трех-, многокомнатным квартирам, домам и другой недвижимости большой площади возможности для переговоров значительно шире.
Если продавец понимает рынок и готов обсуждать стоимость — объект продаётся.
Если собственник продолжает ориентироваться на цены другого периода и принципиально не готов к переговорам, квартира может находиться в продаже год и даже два.
И вот здесь возникает главный вопрос: что произойдёт, если ипотека действительно начнёт дешеветь и на рынок вернётся часть покупателей, которые сейчас ждут?
Нет гарантии, что продавцы будут готовы давать такие же скидки.
Поэтому сравнивать нужно не ипотечную ставку сегодня и предполагаемую ставку завтра, а полную стоимость конкретной сделки.
В новостройках ситуация ещё интереснее
На первичном рынке высокая ключевая ставка вовсе не означает, что покупателю обязательно придётся брать стандартную рыночную ипотеку.
По многим проектам на юге России действуют рассрочки и программы субсидирования. В отдельных проектах застройщики дополнительно субсидируют семейную ипотеку, а для покупателей, которые не подходят под льготные государственные программы, существуют специальные ставки ниже стандартных рыночных условий, в том числе на ограниченный период.
Именно поэтому мы всё чаще предлагаем клиентам не ждать абстрактного «снижения ипотеки», а рассмотреть конкретный строящийся объект и посчитать условия покупки.
Особенно интересна рассрочка.
Покупатель фиксирует стоимость недвижимости сегодня, вносит первоначальный платеж и получает время для выполнения дальнейших обязательств. Например, за этот период можно реализовать собственную недвижимость в другом городе и направить полученные средства на расчёт с застройщиком.
Для определённой категории покупателей это может оказаться гораздо рациональнее, чем год ждать снижения ключевой ставки.
Значит ли это, что покупать нужно всем? Нет
Я категорически не считаю, что недвижимость нужно покупать при любых условиях только из страха, что завтра она станет дороже.
Есть покупатели, которым сейчас действительно разумнее подождать.
Если человек хочет приобрести квартиру на вторичном рынке, имеет только 20–30% первоначального взноса, а оставшиеся 70–80% вынужден брать по обычной рыночной ипотеке, необходимо очень внимательно считать финансовую нагрузку.
Особенно если у семьи нет дополнительных стабильных источников дохода.
Большой кредит при сегодняшней ставке может привести к тому, что даже выгодно купленная квартира в конечном итоге окажется слишком дорогой из-за процентов.
Таким покупателям я действительно рекомендовала бы дождаться более комфортных условий кредитования.
А кому ждать не стоит?
Совсем другая ситуация у человека, который уже располагает значительной частью суммы, продаёт собственную недвижимость или нашёл действительно сильный объект.
В таком случае решение откладывать покупку только из-за ожидания более низкой ключевой ставки я считаю спорным.
Особенно если речь идёт о недвижимости для жизни и уже найден вариант, который подходит по локации, площади, качеству и цене.
То же самое касается новостроек, где можно зафиксировать стоимость через рассрочку или воспользоваться специальной программой финансирования. Пока человек ждёт идеальной ставки, хороший объект может просто уйти другому покупателю.
«Подождать до 2027 года» — это не стратегия
На рынке недвижимости практически никогда не бывает момента, когда одновременно идеально всё: низкие цены, дешёвая ипотека, огромный выбор и продавцы, готовые существенно торговаться.
Когда меняется один фактор, вслед за ним начинают меняться остальные.
Если кредитование станет доступнее, это может вернуть на рынок часть отложенного спроса. А вместе с ростом числа покупателей могут уменьшиться скидки на вторичном рынке и специальные условия от застройщиков.
Поэтому главный вопрос сегодня звучит не так:
«Когда снизится ипотека?»
А так:
«На каких условиях я могу купить нужную мне недвижимость сегодня и сколько в итоге будет стоить эта сделка?»
И только после такого расчёта стоит принимать решение.
Мнение эксперта
Юлия Усачева, эксперт по недвижимости, руководитель Городского Риэлторского центра:
«Я не советую покупать недвижимость только потому, что кто-то обещает рост цен, и точно так же не советую автоматически откладывать покупку только потому, что сегодня высокая ставка.
Нужно считать конкретную сделку.
Если у человека небольшой первоначальный взнос и ему необходимо взять 70–80% стоимости квартиры по рыночной ипотеке, возможно, действительно лучше подождать.
Но если есть собственные средства, продаётся другая недвижимость, найден ликвидный объект с хорошим торгом или застройщик предлагает выгодную рассрочку или субсидированную программу — я бы не ориентировалась только на 2027 год.
Потому что снизиться может ставка. Но никто не обещает, что вместе с ней снизится цена именно той недвижимости, которую вы хотите купить».
Что делать покупателю сейчас
В Городском Риэлторском центре мы предлагаем начинать не с вопроса «покупать или ждать», а с расчёта конкретного сценария.
Мы можем сравнить вторичный и первичный рынок, подобрать объекты в Сочи, Краснодаре, Анапе, Новороссийске и Крыму, оценить реальный потенциал торга, рассчитать ипотечные и рассрочные программы и показать, сколько покупка будет стоить не в рекламном предложении, а именно для конкретного клиента.
Иногда лучший вариант — подождать. А иногда ожидание оказывается самой дорогой частью сделки.
Если вы рассматриваете покупку недвижимости и не понимаете, что сейчас выгоднее — покупать, использовать рассрочку или ждать снижения ставки, обратитесь в Городской Риэлторский центр. Мы сравним варианты и поможем принять решение на основании цифр, а не прогнозов и страхов.
Планируете покупку недвижимости и хотите принять взвешенное решение?
Оставьте свои контакты через форму обратной связи. Эксперт АН «Городской Риэлторский Центр» проконсультирует вас по текущей ситуации на рынке, расскажет о доступных вариантах и поможет выбрать объект, который будет соответствовать вашим задачам.
Читайте также
Нет семейной или IT-ипотеки, но хочется квартиру у моря? Сравниваем реальные предложения в Сочи, Анапе, Крыму, Геническе и Мариуполе: цены, первоначальный взнос и платежи.
Развод состоялся несколько лет назад, квартира записана на одного собственника — кажется, что для продажи этого достаточно. Но решающим может оказаться совсем другой вопрос: когда и как была приобретена недвижимость. Разбираемся, почему бывший супруг может появиться в юридической истории объекта уже перед сделкой.
С 1 июля 2026 года недвижимость можно регистрировать дистанционно с использованием биометрии и электронной подписи. Разбираемся, безопасно ли покупать квартиру без личной встречи с продавцом и как проверить объект до сделки.
Покупатель найден, цена согласована — и вдруг сделка останавливается. Согласие бывшего супруга, маткапитал, наследство, долги, зарегистрированные жильцы или перепланировка могут обнаружиться уже перед подписанием договора. Разбираем, что продавцу проверить заранее.
35 м² в Сочи — около 93 тысяч в месяц. 35 м² в Геническе — около 29,6 тысячи. Сравнили две покупки у моря
С 1 октября 2026 года меняются условия семейной ипотеки. Ставки составят от 2% до 10% в большинстве регионов. Разбираемся, кому выгодно оформить покупку недвижимости до изменения программы.
Горнолыжный сезон на «Роза Хутор» стартует 18 декабря 2026 года. Почему поездку в Красную Поляну стоит совместить с просмотром квартир и апартаментов для жизни, отдыха и инвестиций.
Продажи новостроек в Сочи падают, а средний чек растёт. Почему квартиры не дешевеют и что сейчас выгоднее делать покупателям и продавцам?
Две квартиры приносят одинаковый доход, но одна требует на 1,65 млн рублей больше. Разбираем на реальных цифрах, как цена покупки меняет доходность инвестиций в недвижимость Сочи.
Продали квартиру — и получили неожиданный налог? Иногда причина всего в одной неправильно определённой дате. Разбираемся, когда на самом деле начинается срок владения недвижимостью.
С 2026 года многодетные семьи смогут платить меньше налога на жилье. Кто получит новую льготу, как она работает и почему это важно при покупке недвижимости — объясняем простыми словами.