Как изменится цена квадрата? Эксперты - о рынке недвижимости Кубани
Стоимость недвижимости в Краснодарском крае за последние полтора года резко выросла - в Сочи квартиры уже дороже московских, в Краснодаре пока чуть дешевле. Будут ли и дальше расти в цене квадратные метры и где потолок, какие ипотечные программы есть в крае и стоит ли сейчас брать кредит на жильё, как новые законы регламентируют работу застройщиков, успевает ли возведение школ и детских садов за появлением новых микрорайонов, все ли успели рефинансировать ипотеку - эти и другие вопросы на круглом столе, организованном «АиФ-Юг», обсудили эксперты, банкиры, застройщики и представители власти.
Будет ли дорожать?
С 2020 года цены на недвижимость в Краснодарском крае резко взлетели. По информации департамента строительства Краснодарского края, к началу 2021 года цены на первичном рынке увеличились в 1,6 раза. На вторичном - на 24,5%.
«В Сочи стоимость квадратного метра в некоторых сегментах достигла 300-350 тыс. руб., перешагнув даже московскую, - рассказала вице-президент по коммерции AVA Group Ольга Нарт. - Краснодарский край - единственный регион, в котором и естественный прирост населения высокий, и приезжих много».
«С первого мая в Сочи рост цен остановился, - отметила генеральный директор Городского риэлторского центра, президент Гильдии риэлторов Сочи Юлия Усачёва. - Жильё эконом-класса сейчас в среднем стоит 180-190 тыс. руб., класса комфорт - 350-400 тыс., элитное, в основном апартаментные комплексы, 1-1,5 млн руб. за квадратный метр. В сентябре мы заметили снижение на вторичном рынке и в загородной недвижимости. Частные продавцы начали торговаться - дисконт доходил на некоторых объектах до 20%. Но юридические лица, возводящие новостройки в основном по эскроу-счетам, даже в это время поднимали цену. До конца года, на наш взгляд, стоимость квадрата в Сочи останется на прежнем уровне».
Предпосылки для роста цен на квартиры и дома существовали давно - по словам исполнительного директора Кубанской палаты недвижимости Андрея Окунева раньше в Краснодаре были самые дешёвые среди городов-миллионников квартиры.
«В 2020 году начался рост цен, его катализаторами стали в том числе пандемийные ограничения на работу, - добавил эксперт. - Сейчас рост стоимости квадратного метра остановился. Все ждут определённости, возможно, после Нового года цены поднимутся ещё на 5-10%».
«Взрывной характер роста цен вызвало продолжение действия программы льготной ипотеки, - отметил эксперт по рынку недвижимости, член Национального совета Российской гильдии риэлторов Владимир Карасенко. - Плюс резко подорожавшие строительные материалы. В результате в некоторых городах края, в частности, в Сочи, Анапе, Новороссийске стоимость квадратного метра выросла в полтора-два раза. Не будем забывать о внутренней миграции - поток сейчас не такой внушительный, как до 2014 года, но наш регион сохраняет свою привлекательность для переезда».
Сколько в ипотеку?
Рост цен на недвижимость и доступность льготной ипотеки потянули вверх и средний размер кредита.
«Средний чек ипотечного кредита рос во второй половине 2020 года, - заявил управляющий директор по ипотечному кредитованию ВТБ в Краснодарском крае Георгий Билетников. - Сейчас цена квадратного метра находится на плато. О её снижении говорить пока рано, но застройщики совместно с банками предлагают различные дисконты. Со своей стороны мы стараемся нивелировать ценовые параметры на жилье и предпринимаем все необходимые меры, чтобы условия по кредиту оставались максимально комфортными для клиентов. Поэтому мы недавно снизили ставки по всем действующим программам с господдержкой».
«Средний чек ипотеки у нас вырос до 2,7-3,1 млн руб., - рассказала руководитель Центра ипотечного кредитования ДО «Центральный» филиала «Южный» ПАО «БАНК УРАЛСИБ» Елена Коломыц. - Мы заметили, что реже стали покупать жильё в крае люди из Москвы и Санкт-Петербурга. Причина, пожалуй, в том, что в той же столице появляются проекты по сравнимой цене, поэтому люди предпочитают приобретать недвижимость у себя».
«Бум ипотечного кредитования был связан не только с государственной льготной программой, но и с отложенным спросом, - отметила бизнес-лидер банка «Открытие» в Краснодарском крае Елена Бакуменко. - В нашем портфеле 40% составляли ипотечные кредиты именно по госпрограммам. Сейчас мы наблюдаем изменение механизмов льготной поддержки, предположу, что цены на рынке недвижимости немного упадут».
Что с инфраструктурой?
До 2015 года в Краснодарском крае строительный бум сопровождался нехваткой социальных объектов - многоэтажки росли, как на дрожжах. А про школы, садики и поликлиники часто забывали. Сейчас в регионе и социальные объекты строят ускоренными темпами, и за планами девелоперов следят пристально - чтобы не появлялись новые обманутые дольщики и микрорайоны без школ и детских садов.
«Сейчас в Краснодарском крае возводится 818 многоквартирных домов общей площадью 14 млн квадратных метров, выдано 398 разрешений на строительство, работают 223 застройщика, - рассказал начальник отдела анализа и профилактики нарушений в области долевого строительства департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края Дмитрий Микуцкий. - В 2019 году произошёл переход к проектному финансированию и на эскроу-счета, это принесло положительные результаты - граждане теперь уверены, что получат своё жильё. А деньги на эскроу-счетах застрахованы Агентством страхования вкладов».
По словам заместителя начальника отдела развития строительного комплекса департамента строительства Краснодарского края Константина Глекова, особое внимание власти уделяют комплексному развитию территории. В первую очередь строительству социальной инфраструктуры.
«К первому сентября этого года на Кубани ввели в эксплуатацию семь школ общей вместимостью 4250 мест, - сообщил он. - До конца года завершится строительство ещё двух - в Краснодаре и Сочи. На 2022 год запланировано сдать 12 школ на 8755 мест, в 2023-м - 10 на 10 325. Детских садов в следующем году построят семь».
Заместитель начальника управления экономики администрации МО Краснодар Андрей Пряхин рассказал о программах и инструментах, которые помогают приобретать жильё. Среди них федеральные, например, «Сельская ипотека», материнский капитал и т.д.; региональные - «Накопительная ипотека» и с социальными выплатами представителям бюджетной сферы, многодетным.
«Самая востребованная программа - «Молодая семья», по которой семья из трёх человек в третьем квартале 2021 года получает 932 тыс. руб. на покупку жилья, - объяснил Андрей Пряхин. - За последние пять лет этим инструментом в Краснодаре воспользовались 600 семей, многодетных среди них с каждым годом всё больше».
Как конкурируют?
Рынок недвижимости преображается - сейчас можно купить квартиру, не выходя из дома. И именно в сторону удобства для клиента, его безопасности сместилась конкуренция среди риэлторов и застройщиков.
«Нынешний рынок надо «переварить», - отметил Андрей Окунев. - Пока цены не пойдут вниз, покупателя привлекают различными способами - скидками, призами, подарками, сервисом».
«Ранее застройщики и наши клиенты могли воспользоваться сервисами безопасных расчетов и электронной регистрации, что уже сокращало срок проведения сделки и позволяло гарантировать защиту расчетов между сторонами, - добавил Георгий Билетников. - Но уже в этом году все участники сделки могут воспользоваться сервисом удаленного подписания документов, что позволяет им вести всю коммуникацию в дистанционном режиме в едином пространстве и существенно экономит время на проведение процедуры».
«Банки уделяют большое внимание предоставлению комплексного продукта для будущего собственника жилья, - рассказала Елена Коломыц. - Сегодня ипотечная сделка, страхование, оценка недвижимости и электронная регистрация проводятся с помощью новых современных ресурсов в режиме «одного окна». Несколько месяцев банком был запущен сервис по подготовке отчёта об оценке квартиры с самостоятельным осмотром и фотографированием жилого помещения самим клиентом. Все эти сервисы призваны создать максимально комфортные условия для клиента».
Елена Бакуменко отметила, что банки дают скидки по ипотеке клиентам, решившим купить квартиры в домах, построенных по проектному финансированию за счёт этих же кредитных организаций.
«Сейчас конкуренция за клиента идёт не в ценовом сегменте, а в удобстве, - сказала Елена Бакуменко. - Сейчас разрабатывается доставка банковских услуг, той же ипотеки, на дом».
«В последние годы и застройщики, и банки активно работают над цифровизацией продаж, - согласилась с коллегами Ольга Нарт. - И за это время рынок проделал огромный путь - если раньше надо было сходить за каждой справкой, то сейчас мы предлагаем полностью бесшовный процесс покупки - от онлайн просмотра квартиры до заключения договора с помощью электронной подписи. Это удобно многим, учитывая, что 90% покупателей жилья в Сочи из других регионов».
Виктор Булатов Аргументы и Факты
Смотрите больше актуальных и надежных комплексов на нашем сайте. Наши специалисты расскажут вам о лучших, самых выгодных и надежных предложениях по недвижимости на рынке.
Читайте больше интересных статей о Сочи, его районах, достопримечательностях, лучших ЖК и последних новостях курорта в нашем онлайн журнале!
Читайте также
Таким образом, Сочи остаётся дорогим, ликвидным и устойчивым рынком, но больше не является территорией простых арендных инвестиций. Высокая цена входа делает классическую модель сдачи в аренду долгой и малодоходной, а инвесторам приходится выбирать более сложные, но продуманные сценарии.
Сочи входит в новый этап развития рынка недвижимости. Город перестраивается из массового направления в территорию штучных, дорогих и ограниченных предложений. Рост доли премиального жилья, перераспределение спроса и изменение стратегии застройщиков говорят о фундаментальных изменениях, а не о временном тренде. Элитная недвижимость становится не дополнением, а ядром рынка. И именно в этом сегменте в ближайшие годы будет сосредоточено основное движение цен, интереса и капитала.
«Рынок стал зрелым. Он больше не растёт по инерции и не падает одномоментно. В 2026 году выигрывать будут не все, а те, кто выбрал правильную локацию и формат». Для покупателей и инвесторов это означает одно: стратегия «покупать всё подряд» больше не работает. Зато грамотный выбор объекта в Сочи по-прежнему способен защитить капитал и дать понятный результат даже в условиях неопределённости.
Семейная ипотека в Сочи, созаёмщики и субсидии застройщиков сегодня важнее, чем поиск «идеальной» квартиры по объявлению. Январь 2026 года остаётся удобной точкой входа, но окно не выглядит бесконечным. По мере роста спроса и сокращения подходящих лотов условия перестают быть гибкими. И в этой ситуации ставка 6% — лишь половина решения. Вторая половина — понимание, что именно и на каких условиях вы покупаете. «В центре города выигрывает не тот, кто нашёл минимальную ставку, а тот, кто успел собрать сделку целиком».
2026 год — это хорошее время купить квартиру в Сочи для тех, кто готов считать и выбирать. Рынок больше не вознаграждает спешку, но даёт возможности тем, кто понимает, зачем и для чего он покупает недвижимость. Именно такой подход позволяет превратить квартиру в Сочи из эмоциональной покупки в осознанный актив — для жизни, аренды или сохранения капитала.
Если рассматривать 2026 год как горизонт для сделки, важно учитывать не только прогнозы роста, но и доступность качественных объектов. Выбор в горах ограничен, и именно это со временем становится главным фактором давления на цену. Вопрос обычно не в том, будет ли рост, а в том, удастся ли войти в рынок на понятных условиях. Горный рынок не любит спешки, но и не прощает затяжных пауз. Именно это сочетание и делает его таким интересным — и для жизни, и для инвестиций.
Комплексная проверка продавца и правильная структура сделки — единственный способ избежать долгих судебных разбирательств и финансовых потерь. Рынок усложнился, но при грамотном сопровождении риск можно снизить практически до нуля.
Снижение ключевой ставки до 16% создаёт для рынка Сочи аккуратный, но не радикальный эффект. Ипотека станет немного доступнее, спрос — чуть активнее, однако рынок сохранит сдержанную динамику без резких ценовых и спросовых всплесков.
Усиление интереса к готовым квартирам формирует новую структуру спроса. Покупатели всё чаще выбирают жильё с готовой средой, предсказуемой эксплуатацией и понятным качеством дома. Эта тенденция продолжит развиваться и в следующем году, создавая устойчивый спрос и поддерживая ценовую стабильность в ключевых районах города.
В 2026 году спрос на готовые объекты продолжит расти, а внимание к качеству исполнения станет главным фактором покупательского выбора. Новостройки останутся привлекательными, но требования к их фактическому уровню будут выше, чем когда-либо.
Аналитика «Городского Риэлторского Центра» Сочи показывает, что сочетание сокращающегося предложения, осторожного спроса и более гибкого поведения продавцов формирует новую, зрелую модель рынка: скорость сделки становится важнее упорства в цене, а торг — возвращается к роли естественного инструмента, а не исключения.
Влияние плавающей ставки выходит за рамки технического изменения условий кредитования. Это корректирует саму философию покупки жилья. Люди отказываются от обязательств, которые невозможно просчитать, и выбирают только те варианты, которые дают возможность контролировать расходы. Юлия Усачёва подводит итог: «Мы уже видели, как рынок реагирует на рост ставок: спрос мгновенно схлопывается. Плавающая ипотека даст тот же эффект, только в более долгосрочной и болезненной форме».