Зачем внедряется «зелёный» стандарт жилья?
С осени 2022 года в стране действует национальный стандарт по «зелёным» требованиям к многоквартирным зданиям (ГОСТ Р 54964–2012 «Экологические требования к объектам недвижимости»). Глава Росстандарта Антон Шалаев ранее заявлял: «Мы смогли объединить различные системы оценки между собой, объединить всё в одном документе и сделать этот документ уровня национального стандарта, а не стандартов отдельных организаций».
«Экологичный» ГОСТ разработан Минстроем совместно с ДОМ.РФ. В документе 81 критерий, достижение 16 из которых обязательно для признания постройки «зелёной». Среди требований: класс энергоэффективности А и выше, наличие предчистовой отделки, инфраструктуры для людей с ограниченными возможностями, придомовое благоустройство и другие.
Благодаря новым правилам затраты на коммунальные услуги потребителей снизятся, а комфортность проживания станет выше, убеждена руководитель департамента оценки компании «Атлант Оценка» Марина Фадеева: «На всём строительном рынке появился новый стандарт качества и экологичности, что будет способствовать развитию «зелёного» строительства в России. Но застройщикам придётся адаптироваться к новым требованиям и использовать более экологичные материалы и технологии, что может повлечь за собой дополнительные затраты».
«Зелёное» строительство подразумевает особый подход не только к проектированию и возведению домов, но и к дальнейшей их эксплуатации. К основным плюсам нового подхода можно отнести рациональное использование ресурсов, снижение негативного воздействия на окружающую среду, а также использование стройматериалов с высокими показателями энергоэффективности и энергосбережения, говорит председатель правления ISTKULT Андрей Башкатов: «Если рассмотреть детально, то затраты на эксплуатацию на протяжении жизненного цикла здания значительно превышают стоимость возведения, а применение «зелёных» технологий позволяет добиться экономии энергии, потребления воды и других ресурсов, что в результате позволяет снижать издержки по оплате услуг ЖКХ. Кроме того, понимание факта использования при возведении жилья экологически чистых строительных материалов легального происхождения должно повышать доверие клиента к застройщику. Создание инфраструктуры, безбарьерной среды, чистовая отделка добавляет для потребителя комфорт».
До 2030 года доля «зелёных» многоквартирных новостроек увеличится вдвое и составит до 30% от первичного жилья страны, предполагают эксперты и участники рынка. Одна из основных идей любого современного проекта — удобство и уникальность общественных территорий вокруг него, считает основатель компании по интерьерному и ландшафтному озеленению Botanicals Полина Евсеева: «Порядка 15% новостроек в России уже соответствуют «зелёному» ГОСТу. <…> Потенциальным покупателям хочется видеть тесное сплетение жилых и коммерческих пространств, так называемые коворкинги с продуманным благоустройством для пешеходного потока, точек встреч и притяжения. Жителям мегаполисов не хватает растительности, именно поэтому застройщики стараются предусмотреть приватные «зелёные» зоны, воссоздающие естественный природный ландшафт как внутри зданий, так и рядом с ними. Появляются инсталляции из живых и искусственных растений, вертикальное озеленение, природные оазисы внутри интерьеров. Всё чаще в фитодизайне используются дополнительные общественные пространства, например озеленение кровли и фасадов — это может помочь решить проблемы районов, в которых нет места для закрытых прогулочных зон и плотного зелёного массива».
Для российских климатических условий особенно актуально, что применение «зелёных» технологий снижает затраты на отопление и кондиционирование. Это подтверждается уже существующими проектами, в которых были использованы принципы зелёного строительства: «Москва-Сити», «Сколково», «Дом на Мосфильмовской», объясняет генеральный директор компании «Стадия П» Виктор Лаврентьев: «Жильцы в квартирах домов, построенных по новому ГОСТу, окажутся в более здоровой и безопасной среде благодаря улучшенной вентиляции, качеству воздуха и управлению отходами. Они будут вносить свой вклад в сохранение окружающей среды, что становится всё более важным в наше время».
Однако лишь 3% россиян обращают внимание на наличие у дома экосертификата, показало исследование компании Rockwool. Не знают, что такое «зелёное» строительство 27% граждан, ещё 21% опрошенных слышали о таких технологиях, но не учитывали их при покупке жилья, 16% вообще не в курсе, что существует экологическая сертификация зданий. Ещё 8% респондентов знакомы с идеей, но никогда не встречали в России «зелёные» дома.
«Преимуществом для потребителя при покупке квартир в «зелёных» многоэтажках в первую очередь станет то, что стандарт нормирует часть инфраструктуры жилого дома, в том числе не только внутреннее и внешнее благоустройство дома, но и наличие велосипедных зон, зон хранения, колясочных и других, - говорит генеральный директор компании-проектировщика «БИМПРО» Анна Николаева. - Появляется много полезных площадей которые ранее не предусматривались в жилых комплексах, и жители испытывают потребность в таких видах инфраструктуры. Более того, эта картина ежегодно меняется, жизнь меняется и появляются новые потребности».
После появления единого стандарта все решения по строительству домов по «зелёным» технологиям можно проверить и проконтролировать.
«Раньше застройщик мог использовать понятие «зелёный дом» лишь для самопиара, теперь его слова должны быть закреплены на практике. В прошлом громкие заявления об энергоэффективности в новостройках часто оказывались далеки от реальности, - рассказывает управляющий директор и сооснователь компании производителя накопителей электроэнергии VOLTS Александр Кияница. - Энергоэффективный дом потребляет меньше электричества и тепла по сравнению с обычным домом при одинаковых исходных данных. Например, комфортная температура в квартире примерно равна 22 градусам. «Зелёному» дому потребует намного меньше ресурса из теплосети, чем его «не зелёному» предшественнику. Аналогичная ситуация и с электропотреблением. В первую очередь, речь идёт о снижении расходов на коммунальные услуги и приверженности экологической повестке».
Одним из первых девелоперов, принявших участие в реализации первых пилотных проектов по строительству «зелёных» многоквартирных домов является компания «Самолёт». В начале текущего года организация сертифицировала первый дом по «зелёному стандарту» в подмосковном ЖК «Пригород Лесное».
«В каждом доме устанавливаются системы для сбережения воды и энергоресурсов, а также система очистки воздуха. Специальные терморегуляторы следят за температурой в квартирах и местах общего пользования, и создают комфортный тепловой режим, - объясняет преимущества нового стандарта директор по устойчивому развитию группы «Самолёт» Кира Смирнова. - К тому же, при строительстве используются материалы преимущественно с экосертификатами – их примерно около 60% от общего объёма».
Строительно-инжиниринговая компания «ЭВРИАЛ» работает на российском рынке с 2010 года, её генеральный директор Евгений Коньков называет «зелёное» строительство особой философией: «В итоге это не просто вопрос экономии или престижа. Это вопрос нашего общего будущего, вопрос сохранения планеты. Для ограждающих конструкций стен и кровли быстровозводимых зданий, компания применяет собственную разработку - «Гибкий сэндвич». В зависимости от региона строительства и назначения строения, можно подобрать толщину тентовой конструкции, которая поможет добиться максимальной энергоэффективности здания. После завершения проекта проводятся работы по уборке строительного мусора, а если это предусмотрено контрактом, специалисты нашей организации занимаются также и благоустройством прилегающей территории».
Впрочем, по мнению управляющего директора и сооснователя компании-производителя накопителей электроэнергии VOLTS Александра Кияница, без надлежащего контроля со стороны властей нормы исполняться не будут: «Стоит понимать, что застройщики всегда хотят сделать объект как можно более дешёвым и продать его подороже. Есть риски, что стандарты будут интерпретироваться с учётом личных интересов. Мало ввести закон, нужно обеспечить его выполнение».
«ГОСТ Р 54964–2012 ставит перед застройщиками глобальную задачу по соблюдению баланса между «зелёным» и окупаемым. На сегодняшний день строительный бизнес готов рассматривать практики с окупаемостью не более 6 месяцев. Но, не имея поддержки и субсидирования со стороны государства, «зелёные» многоэтажки могут стать прерогативой для обеспеченных слоёв населения», - предупреждает директор департамента развития и оргструктуры компании EKF Илья Кананыкин.
Несмотря на все преимущества «зелёных» многоэтажек, цена их возведения возрастает на 5–10%. Учитывая, что ГОСТ носит рекомендательный характер, застройщики не спешат его применять, чтобы не повышать стоимость квадратного метра для конечного потребителя, объясняет председатель правления ISTKULT Андрей Башкатов: «Первые проекты по «зелёному госту» ожидаются в элитных ЖК и домах бизнес-класса, где стоимость квадратного метра не является столь критичной. В этом сегменте потребители уже сейчас готовы платить за продвинутые технологии. В домах эконом-класса и в жилье, возводимом по госпрограммам, внедрение стандарта пока затруднено без дополнительных мотиваций от государственных органов».
По словам генерального директора компании-проектировщика «БИМПРО» Анны Николаевой из-за того, что новый норматив не обязателен, строители настроены внедрять только отдельные решения по собственному желанию: «Более того, есть моменты, которые в этих нормативах могут не учитываться и снижают качество жилья. Когда мы измеряем шум от дорог, то совершенно не учитываем шум, который люди слышат повседневно — это шум своих соседей, поскольку экономическая составляющая заставляет строителей делать тонкие стены и использовать дешёвые материалы. И те, кто используют более качественные конструкции, не могут при продаже защитить свои позиции».
Чтобы стимулировать внедрение новых стандартов, в банках с государственным участием разрабатывается и уже работает «зелёная» ипотека с более низкими ставками. В будущем для компаний, которые примут решение строить по эко-ГОСТу, могут быть внедрены дополнительные инструменты снижения налоговой нагрузки.
Владелец и руководитель агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Юлия Усачёва надеется, что строительство по «зелёному» стандарту окажется выгодным: «Происходят качественные изменения в проектировании и реализации новых проектов. Учитывается большое количество факторов – парковки как для жителей дома, так и для гостей, функциональные общие территории, зоны отдыха для взрослых, детские зоны и т.д. ГОСТ, который вводит «зелёные» требования к многоквартирным домам, это новый этап развития строительства в нашей стране и ещё один шаг в сторону повышения комфорта проживания людей. Пока проект пилотный, но если он поможет жителям сэкономить на электричестве, отоплении, воде, даст возможность жить в более экологически чистых объектах с продуманной территорией и контролем качества воздуха, то жильё в таких домах будет востребовано и привлечёт большее количество клиентов».
«Привлекательность «зелёных» зданий для покупателей может увеличить спрос и, следовательно, цены на такую недвижимость. Это поможет застройщикам восстановить свои начальные инвестиции и даже получить более высокую прибыль. Хотя внедрение национального стандарта может привести к ужесточению регулятивных требований, что повлечёт за собой необходимость в дополнительном обучении и адаптации процессов строительства. Однако застройщики, строящие «зелёные» здания, смогут улучшить свою репутацию как социально ответственные компании, что поможет привлечь больше клиентов и инвесторов, - размышляет генеральный директор компании «Стадия П» Виктор Лаврентьев. - Я вижу внедрение национального стандарта «зелёного» строительства многоквартирных домов как важный шаг вперед для всей нашей отрасли. Это не просто изменит подходы к проектированию и строительству, но и повысит квалификацию рабочих и инженеров, что в свою очередь приведёт к изменению рыночной динамики. Конечно, мы столкнёмся с увеличением стоимости строительства из-за необходимости использования новых материалов и технологий, но в долгосрочной перспективе эти затраты могут быть компенсированы за счёт снижения эксплуатационных затрат».
«Я не думаю, что в ближайшее время введение данного ГОСТа значительно отразится на конечной стоимости квартир, - подтверждает динамику председатель комитета по ЖКХ московского отделения партии «Новые люди» Иван Ситников, - обязательных всего 16 пунктов, которые в той или иной мере, уже были в нормативах. Но данный ГОСТ позволит застройщикам иметь преимущество при использовании «зелёного» строительства». Спрос в обществе на такие дома растёт».
Между тем, наступления эры «зелёного» жилья во всей России пока не предвидится из-за огромного количества уже построенных и продолжающих строится обычных домов. Конечно, технологии позволяют провести модернизацию и внедрить самые современные решения даже в домах XIX века, но массовое перепрофилирование жилфонда под экологичные стандарты окажется чересчур дорогостоящим, уверяет управляющий директор и сооснователь компании-производителя накопителей электроэнергии VOLTS Александр Кияница: «Гораздо проще спроектировать всё с нуля. Как минимум, чтобы утеплить стены по новым стандартам, их придётся существенно модернизировать. Но, можно ограничиться локальными решениями. Например, заменить освещение на светодиодное – просто и бюджетно. Также кардинально поменять энергоэффективность в уже построенном дома можно с помощью солнечной электростанции. Это универсальное решение, которое не требует существенной модернизации сети».
Купить квартиру в доме, построенном по «зелёному» стандарту готовы более 20% россиян, но лишь при условии низкой стоимости такого жилья. Ещё 15% граждан приобретут квартиру в «зелёной» многоэтажке при условии значительной экономии на коммунальных платежах (данные Rockwool).
Судя по всему, для нынешних поколений россиян «зелёные» дома кажутся особенными, а все разговоры на эту тему сводятся не к понятной каждому выгоде, а жизненной идеологии, отражающей ценности и принципы людей. Новому стандарту только предстоит завоевать своё место на рынке, стать чем-то привычным и даже обязательным.
«Зелёное» строительство влечёт за собой поиск нестандартных подходов к устоявшимися техническим решениям и внедрение новых разработок. Процессы возведения «зелёного» жилья задают передовые требования к эксплуатационным характеристикам материалов, конструкций и функционированию систем.
Но даже учитывая, что жильцы «зелёных» домов смогут экономить на коммунальных услугах и локально жить в более комфортной и экологичной атмосфере, сегодня «зелёное» жильё выглядит причудой для богатых и доступно, в основном, обеспеченным людям.
Поддержите наш проект – подписывайтесь на канал Недвижимость Сочи | Юлия Усачева в Телеграм, получайте проверенную информацию о рынке недвижимости Сочи.
Смотрите больше актуальных и надежных комплексов на нашем сайте. Наши специалисты расскажут вам о лучших, самых выгодных и надежных предложениях по недвижимости на рынке.
Читайте больше интересных статей о Сочи, его районах, достопримечательностях, лучших ЖК и последних новостях курорта в нашем онлайн журнале!