Большинство людей думает, что если купил квартиру в ипотеку, то это надолго. Но ведь обстоятельства в жизни случаются разные. Поэтому знайте, что вы не обязаны жить в ней всегда. Вдруг вы передумали или присмотрели другой вариант через какое-то время. Или, не дай бог, лишились дохода. Квартира находится в залоге у банка, и вам нужно получить одобрение на продажу. Есть несколько способов продать ипотечную квартиру.
Вариант №1. Досрочное погашение ипотеки
Суть в том, чтобы найти покупателя, который будет готов погасить долг за продавца. Затем продавец снимает обременение на квартиру и продает ее уже без ипотеки. Договор купли-продажи фиксирует отношения сторон. А платеж по погашению кредита оформляется договором задатка, который лучше заверить нотариально. Очень понятный и прозрачный способ. Можно самим контролировать сделку и оформить ее быстрее, чем при участии в сделке банка.
Вариант №2. Погашение ипотеки во время сделки
В данном случае задаток получает банк, и он контролирует сделку. Стороны подписывают договор купли-продажи и регистрируют сделку в Росреестре. Подтвердить, что право собственности перешло к покупателю, продавец может с помощью выписки из ЕГРН.
Это самый популярный вариант продажи ипотечных квартир, в котором интересы всех сторон защищены. Он удобен в сделках и с первичной, и со вторичной недвижимостью. Минус лишь в том, что в этой схеме у покупателя должна быть на руках сразу вся сумма, необходимая для покупки квартиры.
Вариант №3. Переоформление ипотеки
Если у покупателя нет полной суммы на покупку квартиры, а у продавца большой остаток долга по ипотеке, то кредит продавца можно переоформить на покупателя. В этом случае от продавца вместе с квартирой к покупателю переходят обязательства по ипотеке на тех же или иных условиях. Банк может немного улучшить условия, рефинансировав ипотеку. Риски продавца и покупателя сведены к минимуму. Так как в сделке снова активное участие принимает банк, через который можно проводить все расчеты. Главное, чтобы покупатель, как новый заемщик, подошел под требования банка, в котором у продавца оформлен кредит. Тогда с ним заключат договор купли-продажи и договор уступки прав и обязанностей по кредиту.
Вариант №4. Ипотечную квартиру продает банк
Это ситуация форс-мажора, когда заемщик лишается дохода, допускает серьезные просрочки и не может дальше гасить ипотеку. Как правило, инициатором таких сделок выступает сам банк после того, как все варианты работы с заемщиком уже исчерпаны. Также банк сам проводит сделку. Покупатель в ней не участвует.
Квартира продается с онлайн-торгов. Полученные от продажи жилья деньги идут прежде всего на погашение ипотечного долга, процентов, пеней, услуг организатора торгов. Квартиры на торгах продаются с существенным дисконтом, поэтому может случиться, что после всех выплат бывший собственник не получит ничего. Таких ситуаций лучше не допускать и своевременно предупреждать банк о возникших финансовых сложностях. Банк всегда готов предложить несколько вариантов решения проблемы с обслуживанием долга.
В большинстве случаев банки лояльно относятся к желанию заемщиков продать квартиру в ипотеке. И даже помогают в поиске покупателя и проведении сделки. Ведь банку все равно, кто выплатит кредит. Ему важно получить назад свои деньги с процентами. Не забывайте: чем меньше остаток по кредиту, тем проще найти покупателя.