Ключевая ушла вниз: что будет с ипотекой и стоимостью жилья на Кубани.
22 июля Банк России снизил ключевую ставку на 1,5 п. п. — с 9,5 до 8% годовых. Это снижение — пятое подряд с середины апреля. За три месяца регулятор снизил ключевую ставку более чем вдвое с рекордных 20%.
Опрошенные РБК Краснодар эксперты уверены, решение Банка России не приведет к существенному росту спроса на жилье в Краснодарском крае. Цены в обозримом будущем не снизятся, но на время перестанут расти.
Спрос поддержит, но не «взорвет»
По оценке коммерческого директора AVA Group Тамары Коломийцевой, со снижением ключевой ставки спрос на ипотечные продукты увеличится. Ставки становятся все более приемлемыми для населения, в результате повысится интерес к приобретению жилья.
«По долгосрочным прогнозам ЦБ, ожидается к 2024 году снижение ключевой ставки до 4%, а это поддержит спрос на недвижимость, прогнозируемо делая ее более инвестиционно-привлекательной, чем банковские вклады», — отметила Тамара Коломийцева.
Решение снизить ставку поддержит спрос на рынке недвижимости, но взрывного роста ипотечного кредитования ожидать не стоит, считает генеральный директор компании Macon Илья Володько. Даже с учетом снижения ставка остается выше, чем была в начале 2022 года. При этом уже тогда выдача ипотеки замедлялась. По итогам 2022 года объем ипотечного кредитования окажется ниже, чем в 2021 году, прогнозирует Илья Володько.
«Люди за последние два года слишком много взяли ипотеки, период активного роста и стремление успеть взять жилищный займ по выгодной ставке начал затухать. Даже возвращение на прежний уровень не будет способствовать взрывному росту ипотечного кредитования. Плюс добавился пункт уверенности в завтрашнем дне. Многие сегодня опасаются потери своих доходов и притормаживают глобальные решения о покупке жилья», — прокомментировал эксперт.
Несколько иная ситуация складывается на Черноморском побережье Кубани. Там наблюдается дефицит предложения, связанный с ограничением выдачи новых разрешений на строительство. Поэтому даже снижающийся спрос превышает предложение на рынке, подчеркивает Илья Володько.
Это подтверждает генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр», президент гильдии риэлторов Сочи Юлия Усачева. Последние две недели в Сочи наблюдается повышенный спрос на покупку недвижимости и ипотеку. По ее мнению, очередное снижение ставки подтолкнет клиентов к быстрому принятию решений по приобретению квартиры.
Что будет с ценами
Период аномального роста цен на первичную и вторичную недвижимость, который наблюдался в течение 2020-2021гг, закончился, рассказал Илья Володько. Сегодня возможности роста ограничены снижением спроса.
«Даже при относительно низких ставках по ипотечным кредитам высокие цены на жилье не позволяют людям обслуживать ипотечные кредиты. Ежемесячные платежи неподъемные сегодня для большой части населения. Конечно, на фоне сокращения спроса цены не могут расти дальше. Даже если с точки зрения девелопера будет расти себестоимость, переложить рост этой себестоимости на потребителя практически уже невозможно. Придется поступаться со своей прибыльностью, а не увеличивать цены», — считает он.
Он добавил, что в Краснодарском крае стоимость новостроек останется «замороженной» до конца года. Вторичный же рынок ожидает небольшое снижение на 5%. Уже по итогам второго квартала 2022 года в Краснодарском крае цены в этом сегменте стали ниже на 3-4%.
Руководитель ипотечного отдела «ЮгСтройИмпериал» Гульсина Шакова отмечает, решение ЦБ не сильно поменяет процентные ставки на первичном рынке жилья. Сейчас можно прогнозировать, что ставка по строящемуся жилью составит 9,9%, что ровно на 1% меньше предыдущей.
«Что касается вторичной недвижимости — здесь ценовой сегмент находится на самом низком уровне. Поэтому для тех, кто ранее хотел приобрести квартиру на вторичном рынке и по каким-то причинам откладывал покупку — сейчас самое время действовать», — уверена Гульсина Шакова.
Стоит ли покупать жилье сейчас
Опрошенные РБК Краснодар эксперты сошлись во мнении, что новостройку лучше приобрести в ближайшее время. По словам Ильи Володько, сейчас застройщики предлагают субсидирование ипотеки, различные акции, поэтому покупка сегодня будет выгодной.
«За снижением процентных ставок обязательно следует рост цен на недвижимость. Сейчас самый момент, когда ставки банки начали понижать, а застройщики не подняли стоимость за квадратный метр», — поделилась Тамара Коломийцева.
Гульсина Шакова и Юлия Усачева уверены, купить жилье стоит до конца лета. По мнению Усачевой, уже к середине сентября, октябрю стоимость на недвижимость вырастет.
Мнения о том, стоит ли спешить с покупкой «вторички», разошлись. Илья Володько рекомендует понаблюдать за ситуацией до конца 2022 года, ближе к осени цены на рынке еще несколько снизятся. Гульсина Шакова, напротив, советует поспешить с выбором жилья.
«Совершить сделку важно именно летом, до сентября и через несколько месяцев провести рефинансирование. Дело в том, что планируется последовательное снижение ключевой ставки до 5% годовых буквально до нового года. А рынок устроен таким образом, что чем ставка ниже, тем выше спрос на жилье и цены повышаются. Поэтому кто был серьезно настроен на приобретение жилья на вторичке, лучше позаботиться об этом сейчас. Возможно, платеж будет выше, но люди смогут купить квартиру по цене гораздо ниже той, которую мы испытывали во время последней волны повышения на вторичном жилье», — рассказала она.
Читайте также
«Весна — лучший период, чтобы понять реальную стоимость жизни в Сочи без туристического давления. В этот момент видно, какие расходы будут постоянными», — говорит Юлия Усачёва. Чтобы не переплачивать и подобрать район под реальный образ жизни, стоит заранее оценить варианты вместе со специалистами. Обратитесь в агентство недвижимости «Городской риэлторский центр» — здесь помогут подобрать квартиру с учётом бюджета, локации и ежедневных расходов.
Спрос на квартиры у моря остаётся высоким, но сам подход становится более осознанным. Покупатели оценивают не только расстояние до пляжа, но и окружение, уровень шума, формат дома. Часть клиентов сознательно выбирает варианты чуть дальше от первой линии, чтобы сохранить баланс между доступом к морю и комфортом проживания.Сочи остаётся рынком, где эмоции играют важную роль. При этом итоговое решение всё чаще строится на расчёте. Именно сочетание этих факторов определяет выбор и формирует текущую структуру спроса.
Локация «Лестории» уже сейчас даёт понятную логистику, и здесь важно смотреть на сценарии перемещения, а не на формальные километры. До моря, центра Сочи и Адлера можно доехать на автобусе, такси или личном транспорте, маршруты работают регулярно. Ключевое изменение даст новая развязка в Кудепсте: после её запуска дорога до центра и Красной Поляны займёт около 20 минут без привязки к пробкам.
Сегмент новостроек в Сочи даёт быстрый вход в сделки за счёт понятного продукта и высокого спроса. При наличии заявок и поддержки команды менеджер выходит на стабильный доход уже в первые месяцы работы. Тем, кто хочет работать в продажах недвижимости с готовыми клиентами и понятной системой, стоит рассмотреть эту вакансию. За подробностями можно обратиться в агентство недвижимости «Городской риэлторский центр».
Чтобы подобрать район, где ежедневные траты не выходят за рамки бюджета, стоит учитывать не только стоимость жилья, но и доступ к рынкам, магазинам и ярмаркам. Обратитесь в агентство недвижимости «Городской риэлторский центр» — специалисты подберут квартиру с учётом реального образа жизни и расходов.
Несмотря на ограниченный комфорт, бюджетный сегмент остаётся одним из самых устойчивых на рынке. Самые дешевые квартиры в Сочи продолжают рассматриваться как точка входа — и для инвесторов, и для тех, кто просто хочет закрепиться в городе.
Сочи сохраняет статус ключевого направления, но уже не является единственным вариантом. Анапа и другие регионы перетягивают часть аудитории за счёт более доступного входа. При этом спрос на качественные дома остаётся высоким во всех локациях. И именно такие объекты формируют основу рынка. В ближайшее время можно ожидать сохранения текущей динамики: умеренный рост интереса, стабильные цены и постепенное перераспределение спроса между регионами.
Смещение спроса в сторону вторичного жилья не выглядит временным. Это логичное следствие изменения поведения покупателей. На первый план вышли три критерия: понятность объекта, возможность быстрого использования и контроль расходов. Вторичный рынок отвечает этим требованиям лучше. При этом новостройки не теряют свою аудиторию, но она становится более избирательной. Такие объекты чаще выбирают инвесторы или покупатели, готовые ждать. Сочи остаётся рынком с устойчивым спросом, но внутри него усиливается конкуренция форматов. И сегодня в этой конкуренции уверенно лидируют квартиры, в которые можно заехать сразу.
Сочи в 2026 году остаётся рынком, где туризм напрямую формирует стоимость жилья. Рост на 10–15% отражает не спекулятивную волну, а структурные изменения. Город живёт круглый год, спрос поддерживается инфраструктурой и арендным потенциалом, а ликвидные объекты сохраняют ценность. Именно эта комбинация и разгоняет рынок вверх.
Сочинская регата задаёт простой сценарий: событие привлекает аудиторию, аудитория создаёт спрос, спрос поднимает цены. Для собственников это рост дохода, для покупателей — сигнал, где сосредоточится ликвидность в ближайшие годы.
Тем, кто рассматривает покупку у моря или планирует инвестицию в курортную недвижимость, стоит действовать на этапе роста интереса, а не после скачка цен. Агентство недвижимости «Городской риэлторский центр» подберёт объекты у марины, рассчитает доходность и проведёт сделку без лишних рисков.
Доходность студии в Сочи сильно зависит от района. Центр города, Адлер, Сириус и горный кластер традиционно показывают более высокую загрузку и ставки. В этих локациях студии быстрее находят арендаторов и легче выдерживают конкуренцию на агрегаторах бронирования. В удалённых районах ситуация может быть совсем другой: ставки ниже, а загрузка нестабильна. Иногда разница между двумя похожими студиями в разных районах достигает двухкратного уровня дохода.
Железная дорога закрепляет статус основного способа передвижения по курорту. Усиление железнодорожного сообщения меняет восприятие Сириуса и прилегающих районов. Локации, которые раньше считались удалёнными, получают стабильную связь с ключевыми точками города и курорта. Если стоит задача подобрать квартиру или дом с учётом транспортной доступности и будущего роста стоимости, специалисты агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» помогут найти оптимальное решение под конкретный сценарий жизни и инвестиций.