Две квартиры — один доход: где покупатель переплачивает

Две квартиры в Сочи могут приносить владельцам практически одинаковую сумму, но показывать совершенно разную доходность. В нашем расчёте разница в чистом годовом доходе составила всего 440 рублей, а в стоимости покупки — 1,65 млн рублей.

Именно переплата при покупке снизила расчётную доходность одного объекта с 5,18% до 4,23% годовых. Этот пример наглядно показывает, почему инвестиционную недвижимость нельзя выбирать по красивой презентации, расположению или обещаниям высокой загрузки.

До сделки необходимо проверить цену входа, статус помещения, налоговый режим, условия управляющей компании и все регулярные расходы. Иначе объект будет приносить деньги, но не тот процент, на который рассчитывал покупатель.

Иллюстрация из медиатеки ГРЦ. Специалист по недвижимости рассматривает журнал, сидя на лавочке.

Два объекта в Сочи с разницей в цене 1,65 млн рублей

Для расчёта взяты два реальных предложения с открытой витрины объявлений, зафиксированные 6 сентября 2026 года.

Первый объект — жилая студия на вторичном рынке в Адлерском районе:

• площадь — 23,5 м²;
• стоимость — 7,4 млн рублей;
• цена квадратного метра — 314 894 рубля;
• первоначальная цена — 8 млн рублей;
• снижение стоимости — 7,5%.

Второй объект — нежилой апартамент в отеле в Центральном районе:

• площадь — 17,6 м²;
• стоимость — 9,05 млн рублей;
• цена квадратного метра — 514 205 рублей;
• объект предлагается как готовый арендный бизнес;
• продавец допускает торг.

Разница в стоимости двух объектов составляет 1,65 млн рублей, или 22,3%. При этом квадратный метр в апартаменте стоит примерно на 63% дороже.

Иллюстрация из медиатеки ГРЦ. Агенты по недвижимости рассматривают технический план объекта.

Сколько собственник получит после всех расходов

Чтобы сравнение было корректным, для двух объектов использовались одинаковые условия посуточной аренды:

стоимость проживания — 3 500 рублей за ночь;

• загрузка — 71%;
• комиссия площадки бронирования — 15%;
• комиссия управляющей компании — 25%;
• 60 уборок в год по 50 рублей за квадратный метр;
• коммунальные платежи — 4 500 рублей в месяц.

Расчётная валовая выручка каждого объекта составила 907 025 рублей в год.

После оплаты комиссий, налогов, уборки и коммунальных расходов владелец жилой студии получает 383 434 рубля в год. Собственнику апартамента остаётся 382 994 рубля.

Разница — всего 440 рублей в год.

При практически одинаковом чистом доходе расчётная доходность студии составляет 5,18%, а апартамента — 4,23%.

Причина такой разницы не в арендной ставке и не в загрузке. Покупатель апартамента изначально вкладывает на 1,65 млн рублей больше.

МЕСТО ДЛЯ ГРАФИКА

Подпись к графику:

При практически одинаковом чистом доходе стоимость покупки отличается на 1,65 млн рублей. Именно цена входа создаёт основную разницу в доходности/

Иллюстрация из медиатеки ГРЦ. Женщина передает ключи специалисту по недвижимости.

Доходность недвижимости определяется в момент покупки

Инвесторы часто начинают расчёт с предполагаемой арендной ставки и обещанной загрузки. Но фактические показатели становятся известны только после начала эксплуатации объекта.

Цена приобретения фиксируется один раз — в день сделки. И именно она становится базой для расчёта доходности.

Если договориться о снижении стоимости апартамента, результат изменится следующим образом:

• Цена без скидки — 9 050 000 рублей. Доходность — 4,23%
• Скидка 5% — цена 8 597 500 рублей. Доходность — 4,45%.
• Скидка 10% — цена 8 145 000 рублей. Доходность — 4,70%.
• Скидка 15% — цена 7 692 500 рублей. Доходность — 4,98%.

Даже скидка 15% не выводит апартамент на доходность жилой студии при заданных условиях, но практически устраняет разрыв.

Поэтому профессиональный торг — это не просто возможность получить приятную скидку. Для инвестора это реальный инструмент управления будущей доходностью.

Иллюстрация из медиатеки ГРЦ. Специалисты по недвижимости ведут между собой беседу в офисе.

Какие расходы способны изменить весь расчёт

Сравнивать только стоимость недвижимости и предполагаемую выручку недостаточно. У жилых квартир и нежилых апартаментов различаются юридический статус, налогообложение и эксплуатационные расходы.

В расчёте для жилой студии использован налог на профессиональный доход по ставке 4% при сдаче физическим лицам.

Для сдачи нежилого апартамента применять НПД нельзя. Поэтому в модели использована УСН «Доходы» по ставке 6%. Этот налоговый режим предполагает регистрацию собственника в качестве индивидуального предпринимателя.

При этом в расчёт не включены:

• страховые взносы индивидуального предпринимателя;
• налог на имущество;
• возможные дополнительные платежи управляющей компании;
• расходы на ремонт и замену мебели;
• периоды простоя;
• дополнительные налоги и сборы, если они применимы к конкретному объекту.

Большое значение имеют и условия договора с управляющей компанией. Например, если уборку оплачивает гость, а не собственник, чистый доход объекта может заметно вырасти.

До покупки необходимо запросить у управляющей компании не рекламную презентацию, а реальные показатели: 

• фактическую среднюю стоимость проданной ночи;
• подтверждённую загрузку за прошлые периоды;
• полный размер комиссии;
• порядок оплаты уборки;
• перечень дополнительных расходов;
• отчёты о доходах аналогичных объектов.

Загрузка без фактической арендной ставки ничего не говорит о реальном доходе собственника.

Иллюстрация из медиатеки ГРЦ. Специалист по недвижимости работает за компьютером.

Самостоятельная сдача или управляющая компания

Если собственник жилой студии отказывается от услуг управляющей компании, он экономит комиссию в размере 25%. Но при этом расчётная загрузка снижается с 71% до 53,5%.

При таких условиях самостоятельная сдача увеличивает чистый доход примерно на 45,7 тыс. рублей в год, а доходность — с 5,18% до 5,80%.

Однако собственнику придётся потратить около 168 часов в год на заселение гостей, организацию уборки, общение с арендаторами и работу с объявлениями.

Каждый час такой работы принесёт около 272 рублей дополнительного дохода.

Для небольшой студии самостоятельная посуточная сдача может оказаться невыгодной с учётом потраченного времени. Поэтому перед покупкой необходимо оценивать не только потенциальную прибыль, но и собственное участие в управлении объектом.

Почему инвестиционный объект нужно считать до сделки

Этот расчёт показывает главное: тип недвижимости сам по себе не гарантирует высокую доходность.

Жилая студия, апартамент в отеле, вторичная квартира или объект под управлением могут показывать совершенно разные результаты. Всё зависит от цены приобретения, налогового режима, условий эксплуатации и состава расходов.

Особенно опасно ориентироваться на рекламную доходность. Обычно она рассчитывается от идеальной загрузки, завышенной стоимости аренды или без учёта части обязательных платежей.

Покупателю необходимо считать собственный результат — по своей цене сделки и с учётом всех расходов.

Специалисты Городского Риэлторского Центра оценивают инвестиционную недвижимость не по рекламным обещаниям.

Иллюстрация из медиатеки ГРЦ. На столе лежит папка с документами и ключами.

Перед покупкой мы:

• анализируем реальную цену объекта;
• сравниваем его с альтернативными предложениями;
• проверяем юридический статус недвижимости;
• изучаем договор с управляющей компанией;
• учитываем налоги, комиссии и обязательные расходы;
• рассчитываем несколько сценариев доходности;
• находим аргументы для переговоров с продавцом.

Такой подход позволяет увидеть реальную экономику объекта до внесения денег, избежать переплаты и выбрать недвижимость, которая соответствует вашим инвестиционным целям.

Обратитесь в Городской Риэлторский Центр. Мы подберём объект в Сочи, проверим документы, рассчитаем потенциальный доход и сопроводим сделку от первого просмотра до регистрации права.

В рассмотренном примере две квартиры приносят собственникам практически одинаковую сумму — около 383 тыс. рублей в год. Но покупатель одного объекта вкладывает на 1,65 млн рублей больше и получает доходность почти на один процентный пункт ниже.

Перед покупкой недвижимости для сдачи важно спрашивать не «сколько объект обещает приносить», а «сколько останется после всех расходов при моей цене сделки».

Получить объективный ответ можно только после профессионального расчёта, проверки документов и анализа условий управления.

Все показатели в статье являются расчётной моделью, основанной на ценах предложений и заданных допущениях. Они не гарантируют будущий доход. Фактический результат зависит от цены сделки, загрузки, реализованной арендной ставки, налогового статуса собственника и состава расходов.