Оценка недвижимости: что это, когда нужно и как сделать

Оценка недвижимости — это способ узнать точную рыночную цену объекта на момент продажи. В некоторых случаях это обязательное условие проведения сделки, но многие собственники заказывают услугу по собственной инициативе, чтобы не прогадать в цене. Расскажем, для чего нужна оценка квартиры или дома, что это за процедура и в чем ее плюсы и минусы.

Что такое оценка недвижимости

Оценка недвижимости — это определение рыночной стоимости квартиры, дома или коммерческого помещения на текущий момент. Она может проводиться самостоятельно или специалистами. Первый вариант возможен, когда вам просто нужно определиться, по какой стоимости выставить жилплощадь на продажу. В данном случае достаточно изучить аналогичные предложения на рынке и вывести среднее значение, чтобы понять, по какой цене продавать недвижимость.

Но если вам нужна официальная оценка стоимости недвижимого имущества, необходимо обращаться в аккредитованную компанию, чтобы получить профессиональное заключение.

Когда нужна оценка недвижимости

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости — востребованная услуга. Чаще всего она нужна, если вы:

1. Оформляете ипотечный займ. В данном случае банк должен убедиться, что вы приобретаете жилплощадь, рыночная стоимость которой совпадает с суммой выдаваемых денежных средств. Так он получает гарантию, что в случае несоблюдения финансовых обязательств заемщика, сможет продать квартиру за сумму, которая погасит образовавшийся долг.
2. Рефинансируете ипотеку. Здесь оценка недвижимого имущества нужна только если вы обратились в сторонний банк. В этом случае кредитная организация страхуется, чтобы иметь гарантии, что сможет погасить долг. Если вы рефинансируете займ в том же банке, повторная оценка не проводится.
3. Продаете свой дом или квартиру. В данном случае оценка дома позволяет продавцу убедиться, что он не теряет в цене, а покупателю — что он не переплачивает за жилплощадь.
4. Планируете произвести обмен своей жилплощади на другую. Здесь оценка помещений помогает понять, насколько сделка равноценная и нужно ли какой-либо из сторон доплачивать за новое жилье.
5. Судебные разбирательства. Например, если квартира досталась одному из законных наследников и он должен выплатить компенсацию остальным, оценка стоимости объекта недвижимости позволяет определить сумму выплаты, чтобы новый собственник не переплачивал, а остальные наследники не остались в минусе. Другой пример судебных споров — развод, когда супруги не могут прийти к соглашению и один из них остается в квартире, купленной в браке, он выплачивает компенсацию другому супругу.

Виды оценки

Есть разные способы, как вывести точную стоимость объекта и от этого зависит, что делает оценщик недвижимости.

Варианты определения стоимости имущества:

1. Кадастровая — это цена, которая устанавливается согласно госстандартам и используется для расчета налогов. Кадастровая стоимость может совпадать с рыночной, но чаще всего она меньше, поэтому не является ориентиром для ценообразования.
2. Рыночная — цена, за которую вы можете выставить свою квартиру или дом на продажу. Она рассчитывается путем мониторинга аналогичных предложений на рынке — изучается местоположение, инфраструктура, а также состояние самой жилплощади.
3. Ликвидационная — стоимость, за которую можно продать объект в самые короткие сроки. В среднем, такая цена ниже рыночной до 15%, но окончательные цифры зависят от конкретной ситуации.
4. Инвестиционная — стоимость, которая интересует бизнесменов, а также тех, кто хочет вложить свои финансовые средства, чтобы они приумножились. Данная оценка должна быть всегда выше рыночной, иначе вложения теряют смысл.

Существует еще пятый вид оценки недвижимости — восстановительный. Он требуется, когда необходимо восстановить или отремонтировать квартиру либо дом. Используется достаточно редко, но стоит знать, что такая услуга также имеется.

Способы оценки

Есть три метода оценки объектов жилой недвижимости:

1. Сравнительный — помогает покупателю избежать риска заплатить больше, чем он сможет получить при последующей продаже жилья. Для этого оценщик изучает аналогичные квартиры, которые продаются сейчас и сравнивает их с имеющимся объектом. Период анализа может быть разный, но важно, чтобы сравнивались максимально одинаковые объекты. Например, если продается двухкомнатная квартира в спальном районе без балкона, нужно изучить такие же квартиры в разных районах, сравнить их инфраструктуру и брать только те, которые без балкона. Метод предполагает большие затраты времени и сил, но дает самые точные результаты. Подходит, когда нужно провести инвестиционную или рыночную оценку объектов недвижимости.
2. Доходный — используется, чтобы определить, насколько увеличится цена имущества через определенный промежуток времени. Подходит для инвесторов, которые вкладываются в недвижимость, чтобы заработать. В данном случае оценщик должен просчитать прибыль, которую принесет конкретная квартира через определенное количество лет. При расчетах учитываются не только особенности квартиры, но и возможные убытки, например, если объект расположен на Дальнем Востоке, обязательно нужно учесть риск повреждений в результате землетрясений. Смысл данного метода оценки объекта недвижимости заключается в том, чтобы покупатель не переплатил за имущество, которое в будущем не принесет прибыли.
3. Затратный — помогает определить сумму, которая уйдет на строительство или восстановление здания или дома. Здесь важно, чтобы покупатель не заплатил за недвижимость больше, чем будет стоить ее восстановление или постройка. В данном случае оценщик анализирует не только жилплощадь, но и землю, на которой она расположена. Такой метод оценки подходит, когда нужно оценить дом под застройку.

Перед тем, как специалист приступит к оценке, обязательно уточните, какой метод он планирует использовать. Нужно учитывать, что самые точные результаты можно получить только, если использовать все три метода одновременно.

Алгоритм проведения оценки

Оценка объектов недвижимости включает 5 этапов, на каждом из которых решается конкретная задача. Срок получения заключения разный и зависит от региона и личной загруженности эксперта — иногда можно получить результаты на следующий день, а иногда приходиться ждать неделями.

Алгоритм действий следующий:

1. Определение задачи и согласование ее с оценщиком. Здесь очень важно прийти к общему мнению, чтобы потом не пришлось переделывать работу. На данном этапе определяется цель оценки, метод, который будет использоваться и стоимость услуг специалиста. Важно учитывать, что если предметом оценки является ипотечная жилплощадь, нужна не точно рыночная оценка, но и ликвидационная, чтобы кредитная организация могла быстро реализовать ее в случае необходимости.
2. Оформление соглашения об оказании услуг и внесение оплаты. Важно, чтобы в соглашении были указаны сроки выполнения оценки недвижимости квартиры, а также права и обязанности сторон и порядок действий в случае форс-мажора.
3. Проведение оценки: специалист выезжает на объект, изучает его, а затем начинает заниматься сбором информации и ее анализом. Здесь важно, чтобы он сверился с документами на жилье и зафиксировал все дефекты.
4. Расчет стоимости. В отчете важно указать метод, который использовался, а также все нюансы, которые возникли в ходе работы, например, если информация по документам не сходится с реальной и размер участка фактически меньше, чем указано в выписке и ЕГРН.
5. Создание отчета, в котором указаны все выводы и прописана оценка помещения по методу, который оговаривался на первом этапе. Согласно нормативным требованиям, данный отчет обязательно должен быть пронумерован, сшит и передан в архив, где его всегда можно найти для сверения данных.

Важно учитывать, что во все инстанции принимается только официальный отчет. Поэтому прежде, чем заключать соглашение с оценщиком, проверьте наличие лицензии.

Оценка стоимости объектов недвижимости — это возможность рассчитать финансовые риски и спрогнозировать выгоду, которую могут получить обе стороны. Экономить на этой услуге не стоит, особенно, если вам нужен официальный отчет. Перед тем, как выбрать оценщика, изучите внимательно не только его документы, но и отзывы, чтобы максимально обезопасить себя от мошенников и недобросовестных специалистов.