386

«Еще и Дубай обгонит»: почему недвижимость в Сочи продолжит дорожать

По оценке аналитиков NF Group, основанной на данных The Wealth Report 2023 компании Knight Frank, Сочи по итогам 2022 года вошел в первую тройку городов мира индекса миллиона долларов — он показывает, сколько квадратных метров элитной недвижимости можно купить во всем мире за условный $1 млн. В прошлом году за эту сумму в курортной столице России можно было приобрести 29 кв. м. По этому показателю Сочи уступил только Монако (17 кв. м) и Гонконгу (21 кв. м). Москва, для сравнения, заняла в индексе 12-е место с 46 кв. м, доступными обладателю миллиона долларов.

Средневзвешенная цена предложения элитной жилой недвижимости Сочи составила 2,4 млн рублей за один квадратный метр, притом что цены варьируются в диапазоне от 1,4 млн рублей до 4,2 млн рублей. Участники сочинского рынка недвижимости, с которыми поговорил Forbes, уверены, что это не предел и рост цен здесь продолжится.

По спросу на элитную недвижимость Сочи еще и Дубай обгонит, уверен представитель агентства недвижимости, работающего с высокобюджетными объектами: «Сейчас в России это безальтернативная локация, особенно для тех, кто опасается за любые зарубежные активы из-за санкций».

Перегретый Сочи

Опрошенные Forbes участники рынка впечатлены сложившейся в Сочи ситуацией с ценами на недвижимость. «Цены неоправданно высоки, — констатирует директор департамента по работе с девелоперами Intermark Real Estate Александра Синилова. — Текущие средние цены предложений на первичном рынке за квадратный метр: комфорт — порядка 245 000 рублей, бизнес — около 450 000 рублей, премиум — 800 000 рублей. При этом минимальная цена на жилье в городе составляет 50 000 рублей за квадрат». Рынок в целом перегрет, соглашается представитель ассоциации AREA и директор по продажам Point Estate Роман Амелин: «Откат цен возможен только в случае, если будет сильная рецессия во всей России. Если рынок будет развиваться, как сейчас, цены вниз не пойдут. На знаковые объекты цены растут, в премиум-сегменте они составляют уже от 1,8 млн рублей за квадратный метр».

«В Сочи действительно стали очень высокими цены в премиальных объектах на первичном рынке, но никак не средние цены на всю недвижимость в городе», — уточняет руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. По его данным, минимальный ценник на сочинские новостройки сейчас составляет 297 300 рублей за квадратный метр. «Самая высокая зафиксированная цена — 5,5 млн рублей за «квадрат», самая маленькая — от 100 000 рублей за квадратный метр, это в объектах в отдаленных микрорайонах Сочи», — приводит свои данные генеральный директор Nedvex Юлия Хлуднева (Галимова).

«Последние десять лет темпы роста цен на недвижимость в Сочи были на уровне 15-20% в год. Все изменила пандемия, утренняя цена на объект могла измениться уже к вечеру, — вспоминает Амелин из AREA. — Среди инвесторов были те, кто троекратно, а то и десятикратно увеличил прибыль».

Дефицитный Сочи

Особенность рынка Сочи в том, что здесь из-за моратория на новое строительство объем первичного рынка очень мал и нехватка предложения стала одним из факторов, толкающих цены вверх, говорят собеседники Forbes. «Мораторий действует с 2021 года и до принятия нового генплана, которое ожидается в конце 2023 года, — объясняет Попов из «Циан.Аналитики». — Сейчас на первичном рынке Сочи присутствуют объекты, получившие разрешительную документацию до вступления моратория в силу, объекты, строительство которых мораторием не запрещено, и объекты, по которым не получен весь набор разрешительной документации и которые реализуются по схемам, отличным от прописанных в федеральном законе о долевом строительстве (214-ФЗ). Объекты, соответствующие первому и второму критерию, сейчас представлены 16 жилыми комплексами с продаваемой площадью около 480 000 кв. м». «Оцифровать» количество объектов, проходящих по третьему пункту, не представляется возможным.

«Сейчас на рынке новостроек Сочи в продаже находится порядка 600 000 кв. м, еще более 170 000 «квадратов» находится в резерве у застройщиков, — говорит Хлуднева из Nedvex. — Большую часть рынка занимают комплексы бизнес-класса — их более 40%. Стабильно растет доля комплексов элит-класса, сейчас она составляет 16%».

«На данный момент в Сочи, согласно открытым источникам, порядка 4500 предложений в новостройках и еще порядка 1800 объектов по переуступке в более чем 100 жилых комплексах, — подсчитал директор компании «Этажи» в Сочи Павел Быков. — Это порядка 190 000 кв. м, из них 120 000 кв. м приходится на квартиры, 70 000 кв. м — на апартаменты. Это на 40% меньше аналогичного периода прошлого года. Однако, как обычно в Сочи, не все так просто. По факту часть апартаментов продают под видом квартир, и если проводить честный анализ, то сейчас на рынке Сочи из всего объема предложения 40% — это квартиры, а 60% — апартаменты и коммерческая недвижимость».

«Предложений не так уж много, выбирать особенно не из чего, — сетует Амелин из AREA. — Напомню, в премиум-сегменте цены составляют 1,8–2 млн за квадратный метр на фоне дефицита. И рост цен, пусть и не интенсивный, по этой причине будет продолжаться и дальше».

На вторичном рынке ситуация получше, больше выбор, в том числе и в массовом сегменте, говорят эксперты. «На вторичном рынке квартиры уходят достаточно быстро при условии адекватного ценообразования, — рассуждает генеральный директор агентства недвижимости «Городской риелторский центр» Юлия Усачева. — Сейчас средняя стоимость однокомнатной квартиры в Сочи составляет от 7,5 до 9 млн рублей в новых домах, двухкомнатные стоят от 10 млн рублей, трехкомнатные квартиры не пользуются повышенным спросом, из-за этого продавцы чаще готовы идти на значительные финансовые уступки».

«Спрос на вторичном рынке сейчас высокий, так как это безопасные лоты, — добавляет эксперт по рынку недвижимости Сочи Кирилл Флутков. — В Сочи, в отличие от Москвы, где клиенты с первичного рынка перетекают на вторичный, наоборот, клиенты приходят на первичный рынок, только если на вторичном ничего не нашлось».

Элитный Сочи

Другие города Краснодарского края, расположенные на черноморском побережье, не могут и вряд ли смогут стать альтернативой Сочи, поэтому он так и останется безальтернативным лидером, что не позволяет ценам снижаться, говорят эксперты.

«По уровню развития инфраструктуры, разнообразию городской жизни сравнивать Сочи с другими российскими приморскими городами Краснодарского края нельзя», — уверен Попов из «Циан.Аналитики». Он считает, что эти города нельзя считать альтернативой Сочи, скорее они конкурируют с жилыми комплексами Краснодара и других мест на юге России, куда переезжают жители из иных регионов.

«Другие города нельзя сравнивать с Сочи ни по каким параметрам, — согласен Амелин из AREA. — Мы можем только сказать, что московских риелторских агентств нет в Анапе, Новороссийске, Геленджике, Туапсе. Потому что нет ни инфраструктуры, ни недвижимости, которые бы привлекали нашу аудиторию и отвечали их запросам в этих курортных городах».

Средняя стоимость квадратного метра в Туапсе сейчас находится в диапазоне 115 000-120 000 рублей, подсчитал Быков из «Этажей». Далее следуют Новороссийск (120 000-125 000 рублей), Анапа (130 000-140 000 рублей) и Геленджик (200 000-210 000 рублей). «На первичном рынке самый большой после Сочи объем предложения есть в Анапе и Новороссийске — в каждом городе около 2000 объектов в продаже», — говорит Быков.

Впрочем, у других городов черноморского побережья есть возможность для развития. «Здесь, наверно, основную роль сыграло советское наследие — элитными местами отдыха считались Ялта и Сочи, — рассуждает Синилова из Intermark Real Estate. — Так этот шлейф элитности и тянется по сей день, по факту превращая действительно привлекательные места в архитектурный диссонанс. Анапа не хуже, у нее своя целевая аудитория, свои преимущества. Здесь активно развивается гольф-составляющая, что особенно привлекает китайских игроков, поэтому есть вероятность появления здесь проектов, созданных совместно с китайскими партнерами. Но это вопрос времени. А Сочи — уже состоявшийся город без перспектив развития, здесь уже все есть. А другие города, которые были малозаметными до сегодняшнего дня, становятся наиболее привлекательными с точки зрения их перспектив и развития».
forbes.ru

Смотрите больше актуальных и надежных комплексов на нашем сайте. Наши специалисты расскажут вам о лучших, самых выгодных и надежных предложениях по недвижимости на рынке.

Читайте больше интересных статей о Сочи, его районах, достопримечательностях, лучших ЖК и последних новостях курорта в нашем онлайн журнале!

Читайте также

С отделкой или без: какую квартиру купить выгоднее и в каких случаях

«Главное — выбрать тот вариант, который наилучшим образом соответствует вашим потребностям и ожиданиям».

Мебель в ипотеку. Что будет с рынком жилья?

«Мы видим большой потенциал в этом проекте и считаем, что он сможет существенно изменить рынок недвижимости в лучшую сторону», — резюмирует Юлия Усачёва.

Как выгодно рефинансировать ипотеку и сэкономить деньги

Юлия Усачёва подводит итог: «Правильный подход к рефинансированию позволяет заёмщикам оптимизировать свои финансовые обязательства и добиться значительной экономии на выплатах».

Предпродажная подготовка квартиры: что нужно делать

Следуя рекомендациям и уделяя внимание деталям, продавцы могут существенно повысить привлекательность своей недвижимости для покупателей, сократить время её продажи и получить за неё максимальную цену.

Эксперты сообщили об изменениях в подходах к отделке и дизайну жилья

Застройщики отмечают, что современные экономические реалии требуют адаптации к новым условиям, и рынок элитной недвижимости продолжает развиваться, адаптируясь к новым требованиям и предпочтениям покупателей.

Влияние изменений в льготных ипотечных программах на рынок недвижимости

Изменения в льготных ипотечных программах, внесённые Министерством финансов России, направлены на поддержку определённых категорий граждан и расширение их возможностей для приобретения жилья.

Из Сибири в Сочи. С любовью

Юлия Усачёва подчёркивает: «Мы видим, что, несмотря на общее снижение спроса, сочинская недвижимость остаётся привлекательной для многих жителей Сибири. Это связано с уникальным климатом, развитой инфраструктурой и перспективами для инвестиций, которые предлагает Сочи».

Три способа получать пассивный доход от недвижимости: советы участников рынка

Следуя советам экспертов и внимательно изучая рынок, можно обеспечить себе стабильный пассивный доход от недвижимости.

ИЖС может стать драйвером развития жилищного строительства

Юлия Усачёва подчёркивает: «Индивидуальное жилищное строительство не только улучшает комфортность жизни, но и способствует укреплению семейных ценностей. Наше агентство видит в этом огромный потенциал для развития регионов и страны в целом».

Поздравление с Днем защиты детей от агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сочи

Пусть этот день станет напоминанием о том, как важно окружать наших детей заботой и любовью. Мы желаем вашим семьям счастья, здоровья и благополучия. Пусть ваши дети растут в мире, полном радости и возможностей.

Подведены итоги премии «Предприниматель Сочи-2024». Агентство ГРЦ в числе лучших

Премия «Предприниматель Сочи-2024» носит имя Николая Анатольевича Костарева, значимого для города землевладельца, промышленника и мецената, который внес неоценимый вклад в развитие Сочи. Благодаря таким людям, как он, и сегодняшним предпринимателям, Сочи продолжает процветать и развиваться.

Нейросеть в рукаве: как цифровизация затронула сферу девелопмента

Цифровизация и внедрение новейших технологий становятся ключевыми факторами развития современного девелопмента. Они помогают компаниям оптимизировать процессы, снижать затраты и предлагать своим клиентам более качественные и современные решения. В условиях стремительного развития технологий это становится залогом успеха на рынке недвижимости.