Кредит под залог квартиры: определение, пошаговая процедура, особенности

Получение заемных средств под залог недвижимости — популярный способ решения финансовых проблем. Многие путают его с ипотекой, но между ними есть принципиальные различия. Разберем, что значит кредит под залог квартиры, как его оформить и какие подводные камни учесть, чтобы не ухудшить свое финансовое положение.

Что такое кредитование под залог недвижимого имущества

Кредит под залог недвижимости — это ссуда с обеспечением. Банковская организация выдает финансовые средства, а для обеспечения гарантии возврата долга берет недвижимое имущество. При этом вы продолжаете пользоваться своим имуществом. Но при невыполнении финансовых обязательств, кредитор вправе продать ваше имущество и закрыть задолженность.

При этом выдача кредита под залог недвижимости происходит на выгодных условиях: проценты ниже, а срок возврата больше. Если по обычному займу максимальный срок погашения 5 лет, то по кредиту с обеспечением — больше 10 лет.

Такую ссуду обычно оформляют, когда получить обычную потребительскую ссуду сложно, например, финансы нужно в кратчайшие сроки или отсутствует официальный доход. Также это вариант получить крупную сумму, которая недоступна с обычным кредитом.

Отличия от ипотеки

Займ с обеспечением — альтернатива ипотеке. В каждом случае вы получаете крупную сумму, возврат которой банку гарантируется вашим имуществом. Но есть и отличия. В первом случае вы получаете финансовые средства наличными и можете использовать по своему усмотрению. Во втором оформляется целевой кредит — деньги перечисляются напрямую продавцу и не выдаются заемщику на руки. В данном случае вы получаете новое жилье, а не наличные.

По ипотеке ниже процентные ставки, часть долга можно погасить за счет государственных мер поддержки: материнского или отцовского капитала, выплатой в рамках программы «Молодая семья», «Земский доктор», «Земский учитель». Помимо этого можно приобрести недвижимость под минимальные проценты по программе сельской ипотеки и другим акциям, которые периодически запускают банки или застройщики. Все это делает ипотеку выгодным кредитным инструментом для тех, кто хочет купить новую жилплощадь.

При этом займ, при котором вы передаете свое недвижимое имущество под обеспечение ваших финансовых обязательств дает возможность получить крупную сумму максимально быстро. Иногда оформляют ипотеку под залог старой квартиры, чтобы сдавать ее в аренду. В подобной ситуации кредитные взносы покрываются арендными платежами, а после окончательного погашения ипотеки, у заемщика остается квартира. Это хороший вариант, когда, например, нужно купить квартиру детям на будущее — пока они вырастут, с имущества уже будет снято обременение. Также это вариант улучшения жилищных условий для тех, у кого нет средств на первый взнос по ипотеке — оформляется ссуда под залог старой квартиры, эти средства используются в качестве первоначального взноса, а задолженность погашается параллельно с ипотечными взносами.

Условия получения

Чтобы получить займ под залог жилья нужно соответствовать условиям, которые выставляют банки. У каждой финансовой организации собственный список требований к заемщикам, поэтому для получения точной информации лучше обратиться в выбранный банк. Но чаще всего достаточно быть старше 21 года и младше 75 лет, иметь недвижимость, которую можно оформить в залог и быть гражданином РФ. Такие параметры, как состояние кредитной истории, размер дохода, наличие несовершеннолетних детей, не имеют значения при оформлении данного типа займа, что делает его единственным вариантом получения ссуды для тех, кто не может оформить потребительский займ.

Важно учитывать, оформляя кредит под залог недвижимости, что это может быть любой объект недвижимого имущества: частный дом, участок земли, помещение коммерческого назначения.

Для банка важно, чтобы соблюдались следующие условия:

• нет обременений — объект не должен быть уже заложен или находиться под арестом;
• объект ликвидный — его можно продать в короткие сроки в случае невыполнения кредитных обязательств заемщиком.

Во втором случае нужно учитывать, что для банков в качестве залога привлекательнее квартиры, а не частные дома, потому что их проще продать при необходимости.

Другой важный аспект, который необходимо учитывать перед тем, как заниматься оформлением займа с обеспечением — оценка недвижимости. Перед тем как установить кредитный лимит, банк проводит оценку объекта, чтобы определить, по какой цене можно будет продать жилье в случае необходимости. Здесь нужно быть готовым к тому, что сумма займа будет ниже рыночной стоимости примерно на 25-30%. Это значит, что если цена вашей квартиры при продаже — 10 млн, а вы хотите оформить залог, то получите не больше 7,5 млн. рублей.

При этом жилье должно быть в хорошем состоянии. Сложно получить кредитные средства под квартиру, которая расположена в старом фонде или требует капитального ремонта. Также обязательным является наличие санузла и всех коммуникаций.

Список документов

Обязательно уточните до того, как оформлять кредит под залог недвижимости, какие нужны документы. Информацию можно найти на официальной странице финансовой организации, если нет времени и желания ехать туда лично.

Обычно нужно предоставить:

• личный паспорт;
• справку о доходах;
• копию трудовой книжки с подписью и печатью работодателя;
• правоустанавливающие документы на объект для залога;
• выписку из ЕГРН;
• справку об отсутствии обременений на закладываемый объект;
• справку о числе лиц, прописанных по адресу.

Помимо этого обязательно нужно предоставить согласие супруга о том, что имущество передается в залог банка. Исключение — если заключен брачный договор или недвижимость приобретена до заключения брака и принадлежит супругу, который хочет оформить займ. А если один из правообладателей является несовершеннолетним, дополнительно потребуется согласие органов опеки на передачу объекта в залог.

Если вы решили оформить кредит под залог имущества, стоит обратиться в банк заранее, чтобы получить точный список документов, потому что на то, чтобы их собрать потребуется время.

Страховка

Займ с обременением — это такой же кредит, как и любой другой. Поэтому при его выдаче банк настаивает на оформлении страховки. Эта процедура предполагает дополнительные траты, но при этом гарантирует, что вы точно выполните свои кредитные обязательства, так как страховая компания будет выплачивать долг за вас при наступлении страхового случая. Таким образом, это выгодно обеим сторонам — банк уверен, что точно вернет займ, а заемщик — что не лишиться заложенной недвижимости.

По закону процедура страховки добровольная, но кредитное учреждение вправе отказать в выдаче заемных средств при ее отсутствии. Но нужно учитывать, что вы можете самостоятельно выбрать, в какой компании оформить страховку. Поэтому сравните предложения на рынке и подберите компанию, в которой самые выгодные условия для вас.

Порядок получения

Если решили оформить кредит под залог недвижимости, расскажем, как это происходит на практике:

1. Изучаете условия банков и выбираете самые подходящие.
2. Подготовьте документы и подайте заявку. Это можно сделать онлайн или при личном посещении кредитной организации.
3. Проведите оценку недвижимости. Это можно сделать заранее либо на этапе оформления сделки — условия лучше уточнить в банке.
4. Получите одобренную сумму и график погашения долга.

Процедура оформления займа стандартная, единственное отличие от получения других видов кредита — этап проведения оценки недвижимости.

Преимущества и недостатки

Можно ли брать кредит под залог недвижимости, каждый решает самостоятельно. Как и у любого займа здесь есть плюсы и минусы, которые нужно взвесить, перед тем как обращаться в банковское учреждение.

К плюсам относится:

• большая сумма займа — в зависимости от банка и типа недвижимости, она может достигать 10-15 миллионов рублей;
• выгодные условия — наличие залога позволяет снизить процентную ставку и увеличить срок кредитования, что существенно уменьшает размер ежемесячных платежей;
• низкий риск отказа — даже если у вас плохая кредитная история или нет официального дохода, кредит с обременением, скорее всего, одобрят, потому что в данном случае риски банковской организации минимальные.

К минусам относится то, что дом или квартиру нельзя продать после получения заемных средств — до выплаты долга банк должен дать согласие на сделку купли-продажи. При этом нужно учитывать, что сумма займа будет меньше, чем рыночная стоимость квартиры, а также придется дополнительно оплачивать оценку.

Тем не менее, полезно знать, что такое кредит под залог недвижимости. Ведь это возможность быстро получить большую сумму денежных средств даже при плохой кредитной истории и отсутствии официального дохода.