Продали квартиру по ДДУ и попали на налог: какую ошибку в 2026 году совершают тысячи собственников
В 2026 году многие собственники в Сочи продолжают путаться в налогах при продаже квартир, купленных по ДДУ или через договор уступки прав требования. Ошибка в сроках владения нередко приводит к неожиданному НДФЛ на сотни тысяч рублей.
Главная проблема возникает из-за неправильного расчёта срока владения квартирой.
По закону минимальный срок владения для квартиры, купленной по ДДУ или договору уступки, составляет пять лет. Но отсчёт начинается не с получения ключей и не с регистрации права собственности.
Пятилетний срок стартует с даты полного расчёта по договору.
Если покупатель вносил деньги частями, налоговая смотрит на дату последнего платежа. При рассрочке от застройщика правило работает точно так же.
«Многие собственники считают срок владения от выдачи ключей или регистрации квартиры. На практике налоговая ориентируется на дату полной оплаты по договору», — объясняет генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сочи Городской риэлторский центр Юлия Усачёва.
Есть исключение. Если квартира выступает единственным жильём, минимальный срок сокращается до трёх лет.
Отдельно собственников часто путает доплата после обмеров БТИ. После сдачи дома застройщик иногда начисляет доплату за дополнительные метры. Но эта сумма не меняет дату начала срока владения.
Налоговая всё равно считает срок с момента полной оплаты по ДДУ или договору уступки.
Отдельная ситуация возникает при продаже квартиры через уступку прав требования до ввода дома в эксплуатацию. В таком случае продавец передаёт не квартиру, а право требования на неё.
Здесь правило минимального срока владения уже не действует.
НДФЛ начисляют независимо от того, сколько времени прошло после покупки права требования.
«Собственники часто уверены, что смогут избежать налога через несколько лет после покупки. Но при уступке прав схема работает иначе», — говорит Юлия Усачёва.
При этом сумму налога разрешают снизить.
Собственник вправе использовать схему «доход минус расход». Для этого нужно сохранить документы: договоры, чеки, акты и подтверждение расходов.
В расходы разрешают включить не только цену покупки квартиры, но и затраты на отделочные материалы, проект, сметы и ремонтную бригаду.
Дополнительно действует имущественный вычет в размере 1 млн рублей.
При продаже права требования по ДДУ собственник также вправе уменьшить налог за счёт расходов на покупку имущественных прав.
На фоне высоких цен в Сочи ошибка в расчётах сейчас обходится особенно дорого. Неправильная дата, потерянный чек или отсутствие подтверждения расходов легко увеличивают налог в несколько раз.
«Перед продажей квартиры важно заранее проверить сроки владения и собрать документы по расходам. После сделки исправить ситуацию намного сложнее», — отмечает Юлия Усачёва.
Специалисты агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» помогут провести сделку в Сочи, проверить налоговые риски и подготовить документы для безопасной продажи недвижимости.
Планируете покупку недвижимости и хотите принять взвешенное решение?
Оставьте свои контакты через форму обратной связи. Эксперт АН «Городской Риэлторский Центр» проконсультирует вас по текущей ситуации на рынке, расскажет о доступных вариантах и поможет выбрать объект, который будет соответствовать вашим задачам.
Читайте также
Квартира записана только на мужа или жену? Это не всегда означает, что собственник один. Рассказываем, как закон защищает права супругов и что можно сделать заранее, чтобы избежать проблем при разводе.
«Собственник за границей, но есть нотариальная доверенность». Можно ли покупать такую квартиру? Можно — но только после расширенной проверки.
Ждёте, что квартир станет больше и они подешевеют? Застройщики придерживают новые проекты. Хорошие варианты и выгодные условия могут закончиться раньше.
Дом уже был выбран, оставалось провести сделку. Но одна проверка изменила всё: обнаружилась проблема с земельным участком. Рассказываем, чем закончилась эта история.
Повестка и продажа квартиры — какая связь? Рассказываем, почему ограничения в отношении участника сделки могут создать проблемы при регистрации недвижимости.
Со 120 до 73 млн рублей за полгода. На вторичном рынке Сочи появляются интересные предложения больших квартир. Разбираемся, почему продавцы снижают цены.
Несколько лет они приезжали в Сочи отдыхать и мечтали однажды остаться здесь. В августе мечта станет реальностью: семья из Екатеринбурга переезжает в собственную трёхкомнатную квартиру у моря.
Нет штампа в паспорте — не повод считать продавца холостым. Почему покупатель может столкнуться с иском от супруга спустя месяцы после сделки и какие документы обязательно нужно проверить перед покупкой квартиры.
Платите 13–22% или всего 4%? Всё зависит от того, как оформлена сдача квартиры. Разбираемся, какой налоговый режим выгоднее собственнику, когда можно стать самозанятым и как избежать претензий со стороны ФНС.
С 1 марта 2026 года в России изменятся сроки оплаты коммунальных услуг. Рассказываем, до какого числа теперь можно оплачивать ЖКХ, когда будут приходить квитанции и что изменится для должников.
Сочи активно развивается: восстанавливаются легендарные санатории, строятся новые гостиницы и модернизируется туристическая инфраструктура. Почему это делает город еще более привлекательным для инвестиций в недвижимость — читайте в нашей новой статье.
Пока большинство ждет падения цен, самые интересные квартиры в Сочи постепенно исчезают с рынка. Рассказываем, почему именно сейчас можно выгодно купить жилье в современных жилых комплексах комфорт-класса.