Флиппинг: как заработать на вторичном жилье
Флиппинг (от английского глагола to flip — «переворачивать») — это инвестирование и владение недвижимостью в короткий промежуток времени и его последующая перепродажа с получением прибыли. Обычно инвестор приобретает со скидкой нуждающуюся в ремонте квартиру. Приводит ее в порядок и перепродает по более высокой цене.
В последние годы флиппинг стал весьма популярен в России. Люди предпочитают купить жилье «под ключ», чтобы переехать сразу после сделки, не вкладываясь в ремонт, а иногда и в покупку мебели. «Убитые» квартиры уже не пользуются спросом. Часто такие объекты становятся «неликвидом» продаются годами. Владельцы вынуждены снижать цену. Инвесторы покупают объект на 25-30% ниже рынка и после ремонта продают по рыночной стоимости.
Флиппинг существует также и на ипотечном рынке. Если у покупателя есть средства для внесения первоначального взноса и возможность сделать косметический ремонт, то при быстрой реализации можно закрыть ипотеку на средства от продажи и получить прибыль примерно 15%. Но здесь необходимо учитывать, что до перепродажи собственник будет платить ипотечный кредит.
По закону доходы физлица от продажи недвижимости облагаются налогом 13% (НДФЛ). Кроме жилья стоимостью до 1 млн. рублей и, когда собственник владеет недвижимостью больше пяти лет. НДФЛ нужно учитывать при расчете доходности объекта. Это касается и самозанятых — по закону продажа недвижимости не считается профессиональным доходом. Если инвестор совершает несколько сделок купли-продажи недвижимости в год, нужно зарегистрироваться в качестве ИП и платить налог на доходы.
Несколько важных шагов:
✔️ изучить рынок и найти ликвидные объекты;
✔️ просчитать бюджет и составить график ремонта;
✔️ нанять опытных подрядчиков, чтобы ремонт был завершен вовремя и на высоком уровне;
✔️ эффективно продвигать недвижимость, чтобы привлечь покупателей.
Как выбрать объект под флиппинг? Безусловно это должен быть ликвидный объект с удобной, востребованной локацией и с развитой инфраструктурой. Важна и цена. Нужно правильно рассчитать бюджет на ремонт, чтобы получить максимальную доходность с продажи.
Риски флиппинга
☝️ Юридические.
Есть много причин, по которым квартира может продаваться по цене ниже рынка. Например, жилье признано аварийным, есть незаконная перепланировка или проблемы с правоустанавливающими документами. Все недостатки объекта нужно своевременно выяснить и оценить возможность их устранения.
☝️ Некорректная оценка объекта и неверно рассчитанная смета. В этом случае сроки ремонта и продажи квартиры могут затянуться, а расходы — увеличиться. Тогда есть риск вместо прибыли получить убыток. Наибольшие риски несет инвестор, купивший объект в ипотеку. Он вынужден платить проценты банку, нести расходы на содержание жилья и оплату ЖКУ.
☝️ Нестабильный рынок жилья. В последние годы цены выросли в несколько раз, а покупательский спрос снизился. Сильно подорожали стройматериалы, из России ушли компании, торгующие товарами для дома и ремонта.
Подведем итог. Флиппинг будет выгоден для тех, у кого есть свободные деньги на покупку и ремонт квартиры, интерес к рынку недвижимости и интерьерам, а также аналитические способности. Эксперты говорят о доходности до 60% после вычета всех расходов и налогов.
Поддержите наш проект – подписывайтесь на канал Недвижимость Сочи | Юлия Усачева в Телеграм, получайте проверенную информацию о рынке недвижимости Сочи.
Смотрите больше актуальных и надежных комплексов на нашем сайте. Наши специалисты расскажут вам о лучших, самых выгодных и надежных предложениях по недвижимости на рынке.
Читайте больше интересных статей о Сочи, его районах, достопримечательностях, лучших ЖК и последних новостях курорта в нашем онлайн журнале!
Читайте также
Тем, кто рассчитывает на ипотеку, важно действовать заранее, готовить финансовый профиль и консультироваться с профессионалами. В «Городском Риэлторском Центре» такие запросы не редкость. Агентство сопровождает клиентов от первого шага до выдачи кредита, помогая выстроить схему, понятную банку и безопасную для клиента.
Отель на тысячу номеров — не провальный проект, но и не очевидный шанс. Пока это потенциальный флагман без содержания. С текущей ценой и отсутствием стратегии объект продолжит стоять. Но при грамотной переработке он может занять лидирующую позицию на рынке.
Главное — перестать продавать площадь и начать предлагать продукт.
Сочи становится не только городом для отдыха, но и аренды на уровне крупных столиц. Цены догоняют ожидания, и арендаторам всё чаще приходится принимать правила игры. А собственники — всё увереннее смотрят на квартиры как на стабильный актив, приносящий доход.
Если вам нужна честная консультация и реальное предложение — обращайтесь в «Городской Риэлторский Центр». Мы знаем, где в Сочи есть жильё, а где — только иллюзия.
Банковская политика в Сочи становится всё жёстче. Без официальных доходов, чистой кредитной истории и продуманного подхода рассчитывать на ипотеку не стоит. Рынок требует дисциплины, и именно она становится главным ресурсом на пути к покупке недвижимости.
«Наша задача — не просто продать квартиру, а помочь клиенту сделать правильный выбор. Мы в “Городском Риэлторском Центре” всегда опираемся на реальные цифры и цели клиента. И это работает», — резюмирует Юлия Усачёва.
«В Сочи никогда не бывает полного затишья. Город интересен, ликвидность высокая, а спрос постоянный. Просто сейчас рынок перешёл в фазу выбора. И это нормальный этап», — подытоживает Юлия Усачёва. Рынок замер не от страха, а из расчета. И, судя по активности клиентов, после паузы он снова пойдёт в рост.
«Мы рекомендуем арендовать заранее и не ждать начала сезона. На рынке компактного жилья выигрывает тот, кто действует раньше», — резюмирует Юлия Усачёва.
«Мы рекомендуем инвесторам не смотреть на цену отдельно от назначения. В Сочи высокая стоимость земли — это не всегда индикатор перспективы. Важно, что и как вы сможете на ней реализовать», — резюмирует Юлия Усачёва.
«Мы в “Городском Риэлторском Центре” всегда говорим клиенту правду. Даже если она не нравится. Потому что сохранить деньги покупателя — важнее, чем просто закрыть сделку», — резюмирует Юлия Усачёва.
Покупка недвижимости в Сочи сегодня требует гибкости и холодного расчёта. Рынок изменился. Классических новостроек у моря стало меньше. Цены не падают, требования растут. Но при грамотной стратегии и поддержке профессионалов найти подходящее жилье — возможно. Компромиссы становятся частью процесса. А устойчивый спрос и статус города-курорта гарантируют, что вложения останутся надёжными.
Рынок аренды жилья в Сочи изменился. Он стал жёстким, дорогим и прагматичным. Хорошее жильё в аренду — редкость, особенно в центре и рядом с морем. Арендаторы пересматривают ожидания, а собственники диктуют условия. В ближайшие месяцы дефицит сохранится. Долгосрочная аренда становится не просто компромиссом, а новой нормой городской жизни в Сочи.