В Сочи заканчиваются новостройки: почему дешёвое жильё исчезает с рынка в 2025 году
С начала 2025 года объём предложения новостроек в Сочи упал на 35,7%. На рынке стало меньше на 1,1 тыс. квартир и апартаментов со сдачей в этом году. Выбор резко сузился, особенно в сегменте доступного жилья.
«Такая динамика — прямое следствие изменения правил игры. Рынок сужается, а стоимость оставшихся квартир начинает расти уже на старте продаж», — говорит Юлия Усачёва, генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сочи.
Генплан сократил зону строительства в 3,5 раза
В 2025 году Сочи утвердил новый генеральный план. По нему площадь, разрешённая под жилую застройку, уменьшена в 3,5 раза. Девелоперы теряют площадки, где ранее планировали новые проекты. Это сдерживает запуск новостроек и вымывает с рынка будущие объёмы предложения.
Строить стало дороже — это остановило проекты
Цены на стройматериалы продолжают расти. Увеличились затраты на рабочую силу, усилилась налоговая нагрузка. Девелоперы, особенно в массовом сегменте, отказываются от новых запусков — экономика проектов перестаёт сходиться без высокой маржи.
Ипотека не стимулирует спрос — строить невыгодно
После отмены массовой льготной ипотеки и роста ставок до 28–30% покупательская активность на первичке упала. За 2024 год количество сделок в новостройках Сочи сократилось на 35%. Это заставило застройщиков заморозить проекты или переработать их под премиальный сегмент.
Доступных квартир — в три раза меньше, чем год назад
На март 2025 года в продаже осталось всего 1 548 квартир площадью от 30 до 100 кв. м по цене до 250 тыс. рублей за квадрат. Это в три раза меньше, чем в 2024 году. Массовому покупателю выбирать почти не из чего.
Фокус сместился на премиум
Застройщики уходят в премиум-сегмент, где выше маржа и меньше зависимость от ипотечных продаж. Доля элитных проектов увеличивается, а доступное жильё исчезает. Такой сдвиг увеличивает разрыв между спросом и предложением в нижнем ценовом сегменте.
Цены продолжат расти — особенно на дешёвые квартиры
Дефицит предложения уже приводит к росту цен. Особенно быстро дорожают последние лоты в комфорт-классе. Сегмент доступного жилья перестаёт существовать как массовый — он становится исключением.
«Сегодня даже студии по цене ниже 10 млн рублей — редкость. Мы видим, как инвесторы забирают такие объекты на старте, понимая, что через 2–3 месяца их уже не будет», — отмечает Юлия Усачёва.
«Городской риэлторский центр» помогает зафиксировать цену на ранних этапах и подобрать ликвидные квартиры до того, как рынок окончательно уйдёт в сторону премиума.