12

Почему участок за 150 миллионов у аэропорта Сочи никто не спешит покупать — и в чём здесь подвох

На торги повторно выставлен земельный участок площадью 8 000 кв. м рядом с аэропортом Сочи. Стартовая цена — 150 миллионов рублей. На первый взгляд — привлекательный актив: хорошая локация, транспортная доступность, гибкое разрешённое использование. Однако на предыдущих торгах в мае желающих не нашлось. Начальная стоимость тогда составляла 320 миллионов. Сейчас участок подешевел на 170 миллионов, но интерес к нему всё ещё ограничен.

https://www.freepik.com/
https://www.freepik.com/

«Мы внимательно изучили параметры этого лота. Он интересен, но не универсален. Такой участок требует точной модели использования и глубокого анализа, особенно если речь идёт о коммерческом проекте», — говорит Юлия Усачёва, генеральный директор агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» Сочи.

Что предлагают инвесторам

Участок расположен на пологом склоне, с хорошими видовыми характеристиками. В пешей доступности — аэропорт. Разрешено строительство объектов ИЖС, блокированных жилых домов, небольших гостиниц, апартаментов и коммерческих объектов.

Формально, параметры лота звучат гибко. Но реальность требует расшифровки. Участок относится к зоне «Ж2» — это значит, что здесь можно строить только жилые дома. Для гостиницы нужны другие условия: либо смена назначения, либо проект с жилой функцией, но под аренду.

«Именно этот нюанс чаще всего вводит в заблуждение. Упоминание о гостинице в торгах не гарантирует реальную возможность построить отель. Для размещения настоящего гостиничного комплекса здесь не хватает ни площади, ни статуса участка», — подчёркивает Юлия Усачёва.

Гостиница или жильё?

Организаторы торгов позиционируют участок как перспективу под отель. Мотивируют это тем, что вблизи аэропорта почти нет качественного размещения. По мнению директора РАД Любови Суворовой, отель на этой территории может занять нишу делового туризма и работать без плотной конкуренции.

https://www.freepik.com/
https://www.freepik.com/

Но есть нюансы. Во-первых, для полноценного гостиничного проекта требуется не менее 1 гектара. Во-вторых, участок расположен в санитарной зоне, что ограничивает этажность и тип объектов. В-третьих, для начала работ необходимо получить согласование с Росавиацией и решить вопрос подключения к инженерным сетям.

«На рынке есть правило: чем ближе к аэродрому — тем строже регулирование. Даже если объект попадает в зону с допустимой высотой, потребуется техническое заключение. Без него ни одна экспертиза не пропустит проект», — объясняет Юлия Усачёва.

Почему участок не продали с первого раза

На майских торгах лот не вызвал интереса. Причина — переоценка. Цена 320 миллионов рублей не соответствовала техническим условиям и юридическим ограничениям. Сейчас стоимость снижена до 150 миллионов, и, по мнению участников рынка, это ближе к реальному уровню.

https://www.freepik.com/
https://www.freepik.com/

«На текущем этапе цена соответствует ситуации. Но потенциальному покупателю нужно понимать: покупка такого участка — это не вход в готовый бизнес, а старт проекта с длинным горизонтом планирования», — подчёркивает Юлия Усачёва.

Что с гостиничным рынком Сочи

Спрос на гостиничную недвижимость в Сочи сохраняется высоким. В курортных районах продолжает расти турпоток, а проекты с понятной бизнес-моделью выходят на окупаемость за 8–12 лет. Однако выбор участка и локации критичен.

«Гостиничный рынок Сочи чувствителен к мелочам: шум, вид, логистика, плотность застройки. Для инвестора важно не просто наличие земли, а её точное соответствие будущей концепции», — говорит Юлия Усачёва.

https://www.freepik.com/
https://www.freepik.com/

Участок рядом с аэропортом — не «провал», но и не «горячий» актив. Он требует продуманного подхода и чёткого понимания, как и подо что его использовать. В текущей конфигурации это скорее площадка под жилую застройку с коммерческим функционалом, чем под крупный гостиничный проект.

«Мы рекомендуем инвесторам не смотреть на цену отдельно от назначения. В Сочи высокая стоимость земли — это не всегда индикатор перспективы. Важно, что и как вы сможете на ней реализовать», — резюмирует Юлия Усачёва.

Юлия Усачева - Генеральный директор
Юлия Усачева Генеральный директор

Читайте также

Фейковые объявления, мифы об окупаемости и завышенные ожидания: как не потерять деньги на недвижимости у моря в Сочи

«Мы в “Городском Риэлторском Центре” всегда говорим клиенту правду. Даже если она не нравится. Потому что сохранить деньги покупателя — важнее, чем просто закрыть сделку», — резюмирует Юлия Усачёва.

Новостроек не хватает, а спрос растёт: как покупателям жилья в Сочи адаптироваться к дефициту

Покупка недвижимости в Сочи сегодня требует гибкости и холодного расчёта. Рынок изменился. Классических новостроек у моря стало меньше. Цены не падают, требования растут. Но при грамотной стратегии и поддержке профессионалов найти подходящее жилье — возможно. Компромиссы становятся частью процесса. А устойчивый спрос и статус города-курорта гарантируют, что вложения останутся надёжными.

Не купить — так арендовать: в Сочи жильё сдают по ценам премиальной недвижимости

Рынок аренды жилья в Сочи изменился. Он стал жёстким, дорогим и прагматичным. Хорошее жильё в аренду — редкость, особенно в центре и рядом с морем. Арендаторы пересматривают ожидания, а собственники диктуют условия. В ближайшие месяцы дефицит сохранится. Долгосрочная аренда становится не просто компромиссом, а новой нормой городской жизни в Сочи.

Почему южане вытесняют москвичей: кто сегодня покупает жильё в Сочи и зачем

Для тех, кто ищет стабильности, понятных условий и жизни в тёплом климате, Сочи стал логичным выбором. И это только начало долгосрочного тренда.

До 18 месяцев без взносов: как новые ипотечные каникулы помогут семьям с детьми

Получить консультацию, рассчитать ипотечную нагрузку и подобрать подходящий объект можно в «Городском Риэлторском Центре». Специалисты агентства помогут оформить сделку с учётом всех возможных льгот и разъяснят, как воспользоваться новым правом на ипотечные каникулы.

Спрос растёт, а места нет: зачем Сочи нужны социальные дома — и что уже строится

Если вы хотите узнать, есть ли в вашем районе перспективы переселения, или ищете вариант доступной покупки, специалисты агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» помогут разобраться в условиях, собрать документы и найти подходящее решение.

«Побережье даёт сдачу»: как инвесторы зарабатывают на недвижимости в Сочи уже сегодня

«Городской Риэлторский Центр» работает с инвесторами уже 20 лет. Мы не продаём мечты — мы подбираем реальные объекты с понятной моделью дохода, юридически чистые, ликвидные и в локациях с ростом. Это подход, который работает», — резюмирует Юлия Усачёва.

Покупка квартиры в Сочи «в один клик»: как рынок перешёл в онлайн и что это значит для покупателей

Сделка с недвижимостью становится обычной цифровой операцией. Так же, как бронирование отеля или заказ оборудования. Рынок Сочи уже внутри этого процесса. Дальше — только расширение возможностей. Упрощение, ускорение, интеграция сервисов. И для тех, кто умеет в этом работать, будущее наступило.

Ипотека без лишних согласований: Сбербанк убрал обязательное согласие супруга по ряду программ

Чтобы не ошибиться с выбором программы и не упустить важные детали, разумнее доверить подбор ипотеки специалистам. Агентство недвижимости «Городской Риэлторский Центр» в Сочи поможет разобраться в актуальных правилах, подобрать подходящий банк и провести сделку быстро и безопасно.

Цены растут, сделки падают: что происходит с рынком новостроек в Сочи

«Мы входим в новый этап. Рынок стал взрослее: цены растут точечно, покупатели — избирательнее, а подход к покупке — рациональнее. Это хорошее время для тех, кто умеет анализировать и делать правильный выбор», — подводит итог Юлия Усачёва. Сочинский рынок перестаёт быть местом ажиотажа. Он превращается в территорию продуманных вложений. И тот, кто умеет читать рынок, будет в выигрыше.

Почему «дешёвая квартира у моря» в Сочи может превратиться в судебную головную боль

Юлия Усачёва и команда «Городского Риэлторского Центра» рекомендуют выбирать объекты с прозрачной историей, полной юридической чистотой и ясной инфраструктурной ситуацией. Только так инвестиции в сочинскую недвижимость будут безопасными, а жильё — комфортным и ликвидным.