На торги повторно выставлен земельный участок площадью 8 000 кв. м рядом с аэропортом Сочи. Стартовая цена — 150 миллионов рублей. На первый взгляд — привлекательный актив: хорошая локация, транспортная доступность, гибкое разрешённое использование. Однако на предыдущих торгах в мае желающих не нашлось. Начальная стоимость тогда составляла 320 миллионов. Сейчас участок подешевел на 170 миллионов, но интерес к нему всё ещё ограничен.
«Мы внимательно изучили параметры этого лота. Он интересен, но не универсален. Такой участок требует точной модели использования и глубокого анализа, особенно если речь идёт о коммерческом проекте», — говорит Юлия Усачёва, генеральный директор агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» Сочи.
Участок расположен на пологом склоне, с хорошими видовыми характеристиками. В пешей доступности — аэропорт. Разрешено строительство объектов ИЖС, блокированных жилых домов, небольших гостиниц, апартаментов и коммерческих объектов.
Формально, параметры лота звучат гибко. Но реальность требует расшифровки. Участок относится к зоне «Ж2» — это значит, что здесь можно строить только жилые дома. Для гостиницы нужны другие условия: либо смена назначения, либо проект с жилой функцией, но под аренду.
«Именно этот нюанс чаще всего вводит в заблуждение. Упоминание о гостинице в торгах не гарантирует реальную возможность построить отель. Для размещения настоящего гостиничного комплекса здесь не хватает ни площади, ни статуса участка», — подчёркивает Юлия Усачёва.
Организаторы торгов позиционируют участок как перспективу под отель. Мотивируют это тем, что вблизи аэропорта почти нет качественного размещения. По мнению директора РАД Любови Суворовой, отель на этой территории может занять нишу делового туризма и работать без плотной конкуренции.
Но есть нюансы. Во-первых, для полноценного гостиничного проекта требуется не менее 1 гектара. Во-вторых, участок расположен в санитарной зоне, что ограничивает этажность и тип объектов. В-третьих, для начала работ необходимо получить согласование с Росавиацией и решить вопрос подключения к инженерным сетям.
«На рынке есть правило: чем ближе к аэродрому — тем строже регулирование. Даже если объект попадает в зону с допустимой высотой, потребуется техническое заключение. Без него ни одна экспертиза не пропустит проект», — объясняет Юлия Усачёва.
На майских торгах лот не вызвал интереса. Причина — переоценка. Цена 320 миллионов рублей не соответствовала техническим условиям и юридическим ограничениям. Сейчас стоимость снижена до 150 миллионов, и, по мнению участников рынка, это ближе к реальному уровню.
«На текущем этапе цена соответствует ситуации. Но потенциальному покупателю нужно понимать: покупка такого участка — это не вход в готовый бизнес, а старт проекта с длинным горизонтом планирования», — подчёркивает Юлия Усачёва.
Спрос на гостиничную недвижимость в Сочи сохраняется высоким. В курортных районах продолжает расти турпоток, а проекты с понятной бизнес-моделью выходят на окупаемость за 8–12 лет. Однако выбор участка и локации критичен.
«Гостиничный рынок Сочи чувствителен к мелочам: шум, вид, логистика, плотность застройки. Для инвестора важно не просто наличие земли, а её точное соответствие будущей концепции», — говорит Юлия Усачёва.
Участок рядом с аэропортом — не «провал», но и не «горячий» актив. Он требует продуманного подхода и чёткого понимания, как и подо что его использовать. В текущей конфигурации это скорее площадка под жилую застройку с коммерческим функционалом, чем под крупный гостиничный проект.
«Мы рекомендуем инвесторам не смотреть на цену отдельно от назначения. В Сочи высокая стоимость земли — это не всегда индикатор перспективы. Важно, что и как вы сможете на ней реализовать», — резюмирует Юлия Усачёва.