Квартира с обременением: что необходимо знать перед покупкой

Один из ключевых моментов, которые необходимо проверить перед покупкой недвижимости — это наличие обременения. Если оно есть, сделка может быть оспорена, а денежные средства потрачены впустую. Расскажем, что такое обременение на квартиру, чем оно грозит покупателю и как проверить имущество на юридическую чистоту.

Что значит обременение на квартиру

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственник недвижимости имеет все права на него — может его продать, подарить или сдать в аренду. Обременение предполагает ограничение этих возможностей, когда владелец дома или квартиры не может продать или подарить ее, а также оставить ее кому-то в наследство. При этом право сдавать в аренду остается за ним.

Самый известный пример подобного ограничения — ипотечный кредит. Вы можете пользоваться квартирой и даже оформляете право собственности на нее. Можете проживать сами или сдать в аренду третьим лицам. Но если захотите совершить какие-то юридические действия с ней, придется согласовывать это с банком. Многие считают, что ипотечную квартиру невозможно продать, но на практике это реально при условии, что банковская организация одобрила сделку.

Список и срок ограничений зависит от того, какое действует обременение. Рассмотрим подробно все возможные варианты.

Виды обременений

Обременение квартиры или частного дома может наступить вследствии:

1. Оформления ипотечного займа, когда все сделки с жильем возможны лишь по согласованию с банком.
2. Сдачи в аренду — владелец передает все права на жилплощадь квартиранту на срок, который прописан в соглашении. Чаще всего съемщик может проживать в квартире даже если владелец ее продаст, если иное не указано в договоре. При этом собственник теряет право использовать жилплощадь для личных нужд в течение всего периода аренды.
3. Оформления доверительного управления на жилплощадь. Такое ограничение предполагает, что собственник передает право управления жилищем, но не переоформляет право собственности. Это практикуется при выставлении квартиры на продажу через агентство недвижимости. Продавец передает ключи риэлтору, которые без его присутствия показывает жилплощадь потенциальным покупателям. Для собственника это означает, что он не может в этот период пользоваться квартирой в личных целях или сдавать ее в аренду, что и означает ограничение. После оформления сделки купли-продажи доверительное управление аннулируется и ключи передаются новому собственнику.
4. Заключения договора ренты. В данном случае обременение на квартиру — это ее передача третьему лицу после своей смерти взамен пожизненного ухода. Владелец находит человека, который согласен присматривать за ним до конца его дней, обычно это пожилые одинокие люди, у которых нет наследников. Оформление договора ренты лишает собственника права продавать, дарить или завещать недвижимое имущество другому лицу, а плательщик ренты в данном случае обязан исполнять свои обязательства по уходу за получателем ренты.
5. Ареста имущества. Этот вариант ограничения возникает при наличии задолженности, которую владелице не может оплатить собственными средствами. В этом случае оформляется арест, в виде предписания не проводить юридические сделки с жилплощадью. Его выносить судебный орган, а исполняют приставы.

Запрет на продажу может возникнуть, даже если вы не совершали никаких правовых действий, влияющих на это. Например, если по данному адресу прописан несовершеннолетний, обременение квартиры — это невозможность продать ее, пока ребенку не исполнится 18 лет. Данное ограничение накладывают органы опеки, которые запрещают любые сделки, нарушающие права детей.

Существует еще один вид ограничения, который накладывается без согласия собственника и оформления им договоров. Оно касается жилплощади, которая расположена в аварийных домах и в зданиях, которые признаны архитектурными либо историческими памятниками. Что значит обременение квартиры в таких случаях? В первой ситуации основанием запрета является право получения нового жилья от государства, во второй — сохранение целостного облика города. Любые сделки с подобными объектами недвижимости должны быть согласованы с муниципальными органами.

Также может быть наложено обременение на дом, который нельзя сдавать, продавать или завещать. Еще стоит учитывать сервитут — когда право пользоваться вашей недвижимостью предоставляется третьим лицам. Что такое обременение на дом в данном случае? Например, если у соседей нет въезда, они могут по суду добиться права заезжать к себе через вашу территорию или проложить коммуникации через ваш двор. Сервитут действует не только в частных домах и на земельных участках, но и в коммунальной квартире, общежитии, офисных помещениях, когда есть проходная комната, через которую могут проходить разные владельцы.

Риски при покупке

Важно знать, что значит квартира с обременением, потому что приобретение такой недвижимости предполагает множество нюансов. С одной стороны, это выгодный вариант, потому что цена такой жилплощади значительно ниже средней по рынку. Тем не менее необходимо помнить о рисках, которые ждут покупателя.

Вот основные из них:

• появление третьих лиц, которые будут заявлять о своем праве на недвижимость — такое право есть у тех, кто прописан по адресу, но временно отсутствовал на момент сделки: был на лечении или проходил службу в армии;
• выставление требований банка или иной финансовой организации об исполнении долговых обязательств продавца за счет квартиры, если последний не подпишет договор о том, что погасит задолженность средствами, вырученными от реализации жилплощади;
• возникновение незапланированных денежных трат, если выяснится, что у предыдущего владельца накопились большие долги по коммунальным платежам или арендной плате.

При возникновении подобных обстоятельств итогом станет аннулирование сделки купли-продажи и возврат объекта недвижимости продавцу. Также нужно учитывать, что такие нюансы могут возникнуть не сразу, а через год-два после покупки, когда вы успеете обосноваться на новом месте и завести новые знакомства среди соседей. Хотя вы получите назад уплаченную сумму, могут возникнуть проблемы из-за необходимости заново переезжать. К тому же, стоимость недвижимости, скорее всего, вырастет за это время и на деньги, которые вам вернут, уже не получится купить аналогичную площадь в таком же районе.

Когда стоит купить квартиру с обременением

Квартира с обременением — это выгодная сделка в определенных ситуациях:

1. Если хотите оформить ипотеку, но ее не дают. В этом случае можно рассмотреть ипотечную недвижимость, которую выставили на торги вместе с долгом. Так вы получаете максимальную скидку и можете приобрести за имеющуюся сумму больше квадратов.
2. Если ищете квартиру для сдачи в аренду. Здесь особенно актуальны объекты в мегаполисах или курортных городах, где много рабочих мест и высокий спрос на аренду. Если встретили объявление о продаже квартиры с обременением в виде квартирантов, можно рассмотреть это предложение, потому что юридических проблем в данном случае не будет. А учитывая, что владелец продает квартиру, не дожидаясь окончания срока аренды, деньги нужны срочно и он готов на хорошую скидку, а вам даже не придется тратить время на поиск квартирантов.

Как узнать об обременении

Перед тем, как принять решение о покупке недвижимости, нужно проверить ее на наличие обременений. Сделать это можно разными способами:

1. Запрос данных в Росреестре, где регистрируются все виды обременений, в том числе, оформление соглашения о ренте. Для получения информации не обязательно ехать в учреждение, выписку можно заказать онлайн или запросить в МФЦ,
2. Запрос сведений о зарегистрированных по адресу жильцах. Это также делается в Росреестре, но дополнительно можно уточнить информацию в ФМС. Этим действием вы обезопасите себя от риска, что позже появятся лица, претендующие на квартиру, которую вы приобрели.
3. Изучение сайта судебных приставов. Здесь можно найти сведения не только об объекте недвижимости, но и о собственнике, достаточно знать его полные фамилию, имя и отчество, а также год рождения. Здесь нужно учитывать, что на сайте данные появляются только после того, как дело доходит до пристава. Это значит, что если у продавца большие долги и его фамилия есть на сайте, он вряд ли добросовестно исполняет свои обязательства в любой сфере, поэтому стоит еще раз взвесить все за и против перед тем, как оформлять договор купли-продажи.
4. Посещение муниципалитета и местного архитектурного бюро. В первом вы сможете убедиться, что дом, в котором расположена жилплощадь, не признан аварийным, а во втором — что он не является достоянием населенного пункта.

Не стоит волноваться об ограничениях тем, кто оформляет жилищный кредит, потому что взять ипотеку на квартиру с обременением, практически нереально. Банк тщательно проверяет не только личность заемщика, но и объект, который он планирует покупать на заемные средства.Единственная ситуация, когда есть риск покупки квартиры с обременением, в том числе по ипотеке, это когда речь идет о сдаче жилья в аренду. Если арендное соглашение не зарегистрировано в Росреестре, о наличии квартирантов нельзя нигде узнать официально, а собственник может просто промолчать об этом. Поэтому перед тем, как принимать окончательное решение о сделке, посетите двор и поговорите с соседями. Так вы узнаете, есть ли квартиранты и можете не переживать, что возникнут проблемы со съездом после покупки.

Можно ли оформить обременение самостоятельно

Иногда владельцы хотят самостоятельно установить ограничение на право проведения имущественных сделок. Чаще всего это происходит, когда есть риск, что квартиру продадут, обменяют или подарят без их ведома.

Чтобы наложить обременение на квартиру нужно просто обратиться в Росреестр и написать заявление по установленному образцу. Важно привести аргументы, почему это действие необходимо, а также приложить паспорт и документы на объект недвижимости.

Если ограничение накладывается на совместно нажитое имущество, потребуется согласие супруга на данное действие.

Как снять обременение

Чтобы избавиться от ограничений на недвижимость, нужно устранить причину, по которой они возникли:

• если обременение наложил суд, необходимо дождаться завершения дела и признания невиновности, вследствие чего аннулируются все ограничения;
• если причина в наличии долга, единственный выход — его погасить в том числе, в случае с ипотечной квартирой;
• если речь идет о договоре аренде или доверительного управления нужно дождаться, пока срок его действия истечет.

В случае с ипотекой ограничение не снимается автоматически, как в других ситуациях. Здесь нужно обратиться в банк с заявлением о снятии обременения, приложив к нему паспорт и кредитный договор. Далее пойти в Росреестр со справкой об отсутствии ограничений и получить выписку о том, что вы полноправный владелец объекта недвижимости.

Как безопасно купить квартиру с обременением

Перед тем, как купить квартиру с обременением, обязательно узнайте причину, по которой наложено ограничение. Если речь идет о долгах собственника, требуйте у него письменное обязательство о том, что он выплатит их из суммы, полученной в результате продажи.

В случае с ипотечной квартирой нужно получить согласие банка на сделку в письменной форме. Если причиной ограничения является договор ренты, лучше отказаться от такой недвижимости, потому что сделка будет аннулирована в любом случае. А в случае с проживанием по адресу квартирантов, нужно отложить сделку до окончания срока действия договора аренды, иначе у вас не будет права проживания.

Таким образом, обременение на квартиру создает определенные сложности для продажи или покупки недвижимости. Но при грамотной подходе сделка может быть выгодна обеим сторонам.