Почему дорожают новостройки и почему новых проектов эконом-класса становится всё меньше

В последние годы покупатели недвижимости всё чаще задают один и тот же вопрос: почему цены на новостройки продолжают расти даже в период снижения спроса и дорогой ипотеки? Многие ожидают, что рынок должен скорректироваться, однако стоимость квадратного метра в новых проектах продолжает увеличиваться.

Причина заключается не только в желании застройщиков заработать больше. Рост цен имеет вполне объективные экономические основания, которые влияют на весь строительный рынок России.

Строительство становится дороже с каждым годом

Первый и самый очевидный фактор — увеличение себестоимости строительства.

За последние несколько лет существенно выросли цены практически на все составляющие строительного процесса

• металл и арматуру;
• бетон и цемент;
• кирпич и строительные блоки;
• инженерное оборудование;
• отделочные материалы;
• спецтехнику;
• логистику и транспортировку грузов.

Дополнительное давление оказывает рост заработных плат в строительной отрасли. Дефицит квалифицированных специалистов заставляет компании конкурировать за сотрудников, что также увеличивает расходы на возведение объектов.

В результате каждый новый проект обходится застройщику дороже предыдущего.

Проектное финансирование стало дорогим.

После перехода рынка на систему эскроу-счетов покупатели получили высокий уровень защиты своих средств. Однако безопасность имеет свою цену.

Сегодня строительство жилых комплексов финансируется преимущественно за счёт банковских кредитов. Девелопер получает деньги на строительство под ставку, привязанную к ключевой ставке Центрального банка.

Когда ключевая ставка находится на высоком уровне, стоимость обслуживания кредита резко возрастает. Пока продажи не достигнут определённого объёма и средства покупателей не накопятся на эскроу-счетах, застройщик вынужден нести серьёзные финансовые расходы.

По оценкам участников рынка, финансовая нагрузка способна достигать десятков процентов от общей стоимости проекта.

Фактически часть этих расходов неизбежно закладывается в стоимость квадратного метра.

Социальная инфраструктура теперь входит в стоимость жилья

Современные жилые комплексы уже давно перестали быть просто набором многоквартирных домов.

Для получения разрешений на строительство девелоперы всё чаще обязаны участвовать в создании социальной инфраструктуры:

• детских садов;
• школ;
• медицинских учреждений;
• парковок;
• спортивных площадок;
• общественных пространств;
• инженерных сетей и дорог.

С одной стороны, это делает новые районы более комфортными для жизни. С другой — существенно увеличивает затраты на реализацию проекта.

В конечном итоге расходы на создание инфраструктуры также становятся частью стоимости жилья.

Почему эконом-класс постепенно исчезает

Рост себестоимости особенно сильно ударил по сегменту доступного жилья.

Если раньше застройщик мог сохранить прибыльность даже при продаже квартир по относительно низкой цене, то сегодня сделать это становится всё сложнее.

Во многих регионах новые проекты эконом-класса практически перестали запускаться. Девелоперы всё чаще делают выбор в пользу комфорт- и бизнес-класса.

Причина проста: разница в затратах между сегментами часто оказывается значительно меньше, чем разница в итоговой цене продажи.

Например, увеличение высоты потолков, улучшение отделки входных групп, благоустройство территории или создание дизайнерских общественных пространств требуют относительно умеренных дополнительных вложений, но позволяют продавать недвижимость существенно дороже.

Поэтому новые проекты всё чаще ориентируются на более высокий ценовой сегмент.

Почему кажется, что цены растут слишком быстро.

Многие аналитические отчёты фиксируют постоянный рост средней стоимости квадратного метра в новостройках.

Однако важно понимать, что часть этого роста связана не только с удорожанием строительства.

На рынок выходит всё меньше бюджетных объектов и всё больше проектов комфорт- и бизнес-класса. В результате средняя цена автоматически увеличивается даже без существенного роста стоимости конкретных квартир.

Если представить, что из продажи постепенно исчезают самые дешёвые варианты, средняя цена по рынку неизбежно растёт.

Именно поэтому статистика иногда показывает более высокие темпы роста, чем реально ощущают покупатели отдельных объектов.

Что это означает для покупателей

Главный вывод для тех, кто рассматривает покупку квартиры в новостройке, достаточно прост: предпосылок для системного снижения себестоимости строительства сегодня не наблюдается.

Материалы, финансирование, рабочая сила и инфраструктурные обязательства продолжают дорожать. Кроме того, рынок постепенно смещается в сторону более качественного жилья.

Поэтому новые проекты, которые будут выходить на рынок в ближайшие годы, с высокой вероятностью окажутся дороже тех, что продаются сегодня.

Для покупателей это означает, что откладывать решение исключительно в ожидании существенного падения цен становится всё менее рационально. Особенно если речь идёт о недвижимости в популярных курортных регионах, где предложение ограничено, а спрос сохраняется даже в периоды рыночной нестабильности.

Если вы рассматриваете покупку квартиры для жизни, отдыха или инвестиций в Сочи, Краснодаре, Анапе или Крыму, специалисты агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» помогут подобрать объект, оценить перспективы роста стоимости и выбрать наиболее выгодный вариант под ваши цели.