Что будет будет с новостройками и вторичкой при ключевой ставке 12%?
Эксперты о том, что ждет спрос и предложение до конца 2023
Юлия Усачева
Гендиректор АН «Городской риэлторский центр»
Повышение ключевой ставки сразу на 3,5 пункта стало неожиданным событием. Понадобится какое-то время, чтобы рынок недвижимости адаптировался к новым реалиям. Но в целом я прогнозирую, что кардинальных изменений не произойдет.
Новостройки
Решение Центробанка менее всего отразится на этой категории недвижимости, так как покупатели могут воспользоваться при покупке квартиры в новостройке льготной ипотекой со сниженной ставкой. Так как разницу между средней и программной ставками компенсирует бюджет, то, скорее всего, повышение ключевой никак не повлияет на ставку льготной ипотеки. Из заявлений президента страны за неделю до внепланового заседаний ЦБ следует, что, вероятнее всего, ипотека с господдержкой продолжит действовать и в 2024 году.
Таким образом, можно спрогнозировать, что на первичном рынке даже повысится спрос. Часть клиентов, которые планировали купить вторичку, могут поменять решение в пользу новостройки, так как это окажется более доступным вариантом. Если спрос вырастет существенно, это может потянуть за собой и повышение цен на новостройки.
При этом тем, кто планирует покупать новостройку для дальнейшей перепродажи, нужно иметь ввиду, что с реализацией могут возникнуть проблемы, так как ипотека на «вторичку» повысится и станет менее доступной.
Вторичка
Ипотека на вторичном рынке и до повышения ключевой ставки была не очень доступной — процентные ставки составляли 11−12%. После решения Центробанка, безусловно, банки пересмотрят условия. Ставка на вторичку может повыситься на 1,5−2 пункта, что сделает покупку готового жилья очень дорогой и невыгодной. Напомню, что ко вторичному жилью относятся и квартиры в новостройках, но уже находящиеся в чьей-то собственности. По тем же ставкам реализуются и апартаменты.
Скорее всего, спрос на вторичное жилье снизится и частично перейдет в первичный рынок. Но критического падения я не ожидаю, поэтому и существенного снижения цен на готовое жилье не будет.
Критически ли упадет спрос на ипотеку
Нет, критического падения не будет. Во-первых, на первичном рынке действуют льготные программы со сниженными ставками. Во-вторых, ипотека на российском рынке недвижимости остается основным инструментом приобретения квартир. Поэтому массово отказываться от него потребитель не будет.
Если говорить про город Сочи, где базируется наше агентство недвижимости, предполагаю, что последствия решения Центробанка менее всего отразятся на местном рынке недвижимости. Жилье в курортном городе высоко востребовано, и уже сейчас мы видим отложенный спрос на осень. Прогнозирую, что планируемый объем продаж если и снизится, то очень несущественно.
Андрей Гарифуллин
Заместитель коммерческого директора Нмаркет.ПРО: Москва
Рост ключевой ставки в краткосрочной перспективе усилит продажи в секторе новостроек. В ближайшее время стоит ожидать небольшого снижения ставок по ипотеке с господдержкой на 0,25-0,5%. Особенно у банков, участвующих в проектном финансировании и активно работающих с застройщиками.
С учетом предстоящих корректировок к риск-коэффициентам, до 1 октября остается два с половиной месяца для диверсификации портфеля. Это вызовет дополнительный спрос, особенно при сопоставлении ставок с вторичным рынком. И можно ожидать усиления интереса к объектам недвижимости, которые соответствуют условиям господдержки. Заявки в этом сегменте уже выросли на 30% в начале августа.
Текущая динамика курса доллара также играет роль. Чем выше курс, тем активнее люди ищут способы сохранить свои рублевые активы. Вероятно, повышение ключевой ставки не приведет к значительным изменениям в валютном курсе.
Что касается других аспектов, мы вернемся к уже известному сценарию. Ставки по потребительским кредитам и на вторичном рынке будут расти, становясь менее привлекательными. Цены на вторичную недвижимость упадут, а стоимость товаров и материалов возрастет из-за удорожания займов, что отразится на конечной стоимости продукции.
Дмитрий Голев
Коммерческий директор Optima Development
Что будет происходить с новостройками
Ключевым драйвером спроса на новостройки комфорт- и бизнес-класса служат льготные ипотечные программы, условия которых напрямую не зависят от ключевой ставки. Соответственно, жесткое решение ЦБ лишь поспособствует росту спроса, так как приведет к «перетеканию» клиентов вторичного рынка на первичный.
В результате сложившейся ситуации большинство новостроек окажутся не только ликвиднее, но и доступнее старого фонда, учитывая размер ежемесячных ипотечных платежей. В свою очередь, клиенты премиального и элитного сегментов пользуются ипотекой лишь для того, чтобы не выводить единовременно большой объем средств из бизнеса. Следовательно, текущие обстоятельства мало повлияют на их потребительское поведение. Учитывая обозначенные факторы, предвижу рост цен на первичное жилье примерно на уровне инфляции и сохранение стабильного спроса.
Что будет происходить со вторичкой
Вторичный рынок в преддверии повышения ключевой ставки и на фоне ослабления рубля пережил рекордный всплеск покупательской активности. Но в ближайшей перспективе, вероятно, произойдет обвал спроса, так как рыночные ставки по ипотеке достигнут 14-16%, что чрезмерно дорого для большинства клиентов. В результате собственникам придется снижать цены в объявлении или, по крайней мере, соглашаться на серьезный дисконт. Кроме того, часть граждан могут отложить решение о продаже квартиры до стабилизации экономической обстановки.
Владимир Щекин
Девелопер авторского жилого кластера RDD
Новостройки
Новостройки от застройщиков (на разной стадии строительства, включая готовые) станут более привлекательными после решения Центробанка. Квартиры в них можно приобрести по льготным ипотечным программам, на которые увеличение ключевой ставки не повлияет. Для клиентов первичного рынка по-прежнему сохранится субсидируемая ипотека под 5−8% годовых.
Другая ситуация с новостройками, которые уже находятся в частной собственности, так как ипотечные сделки с физическими лицами не субсидируются. В таких случаях ставки по кредиту поднимутся примерно до 14%. Это самый высокий уровень с 2015 года. Соответственно владельцам новостроек, как и других квартир на вторичном рынке, придется давать скидки и снижать цены, чтобы привлечь покупателей.
Вторичка
На вторичном рынке изменится и структура, и величина спроса. Из-за дорогой ипотеки покупателям «вторички» придется подыскать более доступные квартиры, чем те, что они рассматривали при ставке около 10−12% годовых. Многие откажутся от покупки наиболее дорогих вариантов вторички («свежие» новостройки, а также сталинки) и переключатся на более скромные дома (дальше от центра, давних годов постройки). Вырастет спрос на самые доступные варианты вторичного жилья — панельные пятиэтажки.
Ипотека
В целом спрос на ипотеку сократится, но пока нельзя сказать, насколько. На рынке жилья от застройщиков ситуация принципиально не изменится, а во вторичном секторе произойдет перераспределение спроса от более к менее дорогим квартирам. Конечно, части покупателей с самыми ограниченными бюджетными возможностями придется вовсе отложить покупку. Однако в целом критичной ситуация не будет.
Евгений Коробов
Генеральный директор компании «Новостройки Медовые»
Это довольно резкий скачок ключевой ставки. Особенно на фоне того, что последние 10 месяцев до июля она держалась на уровне 7,5%. Курс доллара при этом пока не снижается. Если так продолжится – ожидаем повышенный спрос на недвижимость. Особенно на новостройки, так как тут всё ещё действует льготная ставка, которая не зависит от ключевой. На первичном рынке недвижимости можно взять ипотеку под 7,4% для всех по программе господдержки и под 5,4% для семей с детьми.
Однако из-за повышенного спроса застройщики могут опять повысить цены, так как новостройка по условиям будет гораздо привлекательнее вторички. В этом сегменте ставка по ипотеке повысится где-то до 15%. Так что пока не поднялись цены и не исчерпан лимит по льготной ипотеке – можно успеть купить квартиру по нынешним условиям. Акции и скидки дальше тоже будут, но уже от повышенной цены, это нужно учитывать.
Поддержите наш проект – подписывайтесь на канал Недвижимость Сочи | Юлия Усачева в Телеграм, получайте проверенную информацию о рынке недвижимости Сочи.
Читайте больше интересных статей о Сочи, его районах, достопримечательностях, лучших ЖК и последних новостях курорта в нашем онлайн журнале!
Смотрите больше актуальных и надежных комплексов на нашем сайте. Наши специалисты расскажут вам о лучших, самых выгодных и надежных предложениях по недвижимости на рынке.
Планируете покупку недвижимости и хотите принять взвешенное решение?
Оставьте свои контакты через форму обратной связи. Эксперт АН «Городской Риэлторский Центр» проконсультирует вас по текущей ситуации на рынке, расскажет о доступных вариантах и поможет выбрать объект, который будет соответствовать вашим задачам.
Читайте также
Если задача — не искать компромисс, а создать дом под себя или собрать инвестиционный актив, стоит начинать с участка. Но заходить в такой формат нужно с пониманием локации, ограничений и будущей ликвидности. Подобрать участки с реальным потенциалом роста и просчитать сценарий строительства помогут специалисты агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр».
Секрет популярности курорта прост: здесь можно совместить море, горы, развлечения, активный отдых и комфортную городскую инфраструктуру. Именно поэтому многие туристы после первого отдыха начинают задумываться не только о следующем отпуске, но и о покупке собственной недвижимости в Сочи — квартиры или апартаментов, куда можно приезжать в любое время года. Ведь лучший отдых — тот, который всегда находится рядом.
Лето 2026 года показывает, что Сочи готовится к высокому туристическому сезону заранее. Город расширяет пляжную инфраструктуру, усиливает транспортную систему и развивает общественные пространства. Если требуется подобрать квартиру для жизни, отдыха или инвестиций в районах с развитой инфраструктурой, специалисты агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» помогут выбрать подходящий объект и провести сделку безопасно.
Красная Поляна давно перестала быть исключительно горнолыжным курортом. Сегодня это самостоятельный рынок недвижимости с высоким туристическим потенциалом, комфортными условиями для жизни и ограниченным объемом предложения. Покупка недвижимости здесь может решать сразу несколько задач: приносить доход от аренды, служить местом для отдыха всей семьи, использоваться для постоянного проживания и одновременно оставаться инвестиционным активом.
Если вы планируете купить квартиру в Сочи для переезда, отдыха или инвестиций, текущая ситуация на рынке открывает интересные возможности для покупки. Специалисты агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» ежедневно анализируют рынок Сочи и помогают клиентам находить действительно выгодные объекты для жизни, отдыха и инвестиций. Мы подберем квартиру под ваши цели, проверим юридическую чистоту сделки, рассчитаем инвестиционную привлекательность объекта и сопроводим покупку на всех этапах.
«В 2026 году тишина возле моря стала отдельной ценностью. Именно поэтому многие покупатели выбирают жильё не возле самых популярных пляжей, а рядом с более спокойными локациями», — говорит Юлия Усачёва. Специалисты агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» помогут подобрать квартиру или дом в Сочи рядом с тихими пляжами — для отдыха, жизни или инвестиций.
На фоне высоких цен в Сочи ошибка в расчётах сейчас обходится особенно дорого. Неправильная дата, потерянный чек или отсутствие подтверждения расходов легко увеличивают налог в несколько раз.
«Перед продажей квартиры важно заранее проверить сроки владения и собрать документы по расходам. После сделки исправить ситуацию намного сложнее», — отмечает Юлия Усачёва. Специалисты агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» помогут провести сделку в Сочи, проверить налоговые риски и подготовить документы для безопасной продажи недвижимости.
Рынок Сочи в 2026 году перестал прощать ошибки. Непроверенный объект, неверная оценка района или попытка сэкономить на сопровождении нередко обходятся дороже комиссии агентства. Специалисты агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» помогут подобрать квартиру в Сочи для жизни, отдыха или инвестиций, проверить объект и провести сделку без лишних рисков.
Рынок Сочи продолжает перестраиваться под туристический спрос. Квартиры всё чаще покупают для жизни, а инвесторы уходят в форматы, которые приносят регулярный доход от аренды. При этом апартаменты и мини-отели требуют более жёсткой проверки документов, доходности и схемы управления. Специалисты агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» помогают проверить доходную модель объекта, анализируют окупаемость и подбирают инвестиционные варианты без скрытых рисков и завышенных обещаний.
В «Городском Риэлторском Центре» Сочи отмечают, что рынок перестал быть односторонним — теперь условия сделки всё чаще обсуждаются, а не диктуются продавцом. Спрос в Сочи в 2026 году сместился в сторону готовых решений. Вторичка даёт предсказуемость и быстрый результат, а новостройки остаются инструментом для тех, кто готов ждать и работать с перспективой.
Сочи в 2026 году остаётся рабочим инструментом для инвестиций, но только при точном выборе объекта и расчёте модели дохода. Ошибка в локации или юридике сразу превращает актив в пассив. За подбором ликвидных объектов, проверкой документов и расчетом доходности стоит обратиться в агентство недвижимости «Городской Риэлторский Центр» Сочи.
Рынок Сочи не стал проще. Он стал более точечным. Быстрее продаются квартиры с понятной ценой, адекватным платежом и прозрачными условиями. Остальные предложения могут находиться в продаже длительное время. В таких условиях важно ориентироваться в реальной ситуации и принимать решения на основе цифр. Специалисты «Городского риэлторского центра» помогают выстроить стратегию покупки, подобрать ликвидный объект и провести сделку с учётом всех изменений, которые происходят на рынке Сочи.