Что будет будет с новостройками и вторичкой при ключевой ставке 12%?
Эксперты о том, что ждет спрос и предложение до конца 2023
Юлия Усачева
Гендиректор АН «Городской риэлторский центр»
Повышение ключевой ставки сразу на 3,5 пункта стало неожиданным событием. Понадобится какое-то время, чтобы рынок недвижимости адаптировался к новым реалиям. Но в целом я прогнозирую, что кардинальных изменений не произойдет.
Новостройки
Решение Центробанка менее всего отразится на этой категории недвижимости, так как покупатели могут воспользоваться при покупке квартиры в новостройке льготной ипотекой со сниженной ставкой. Так как разницу между средней и программной ставками компенсирует бюджет, то, скорее всего, повышение ключевой никак не повлияет на ставку льготной ипотеки. Из заявлений президента страны за неделю до внепланового заседаний ЦБ следует, что, вероятнее всего, ипотека с господдержкой продолжит действовать и в 2024 году.
Таким образом, можно спрогнозировать, что на первичном рынке даже повысится спрос. Часть клиентов, которые планировали купить вторичку, могут поменять решение в пользу новостройки, так как это окажется более доступным вариантом. Если спрос вырастет существенно, это может потянуть за собой и повышение цен на новостройки.
При этом тем, кто планирует покупать новостройку для дальнейшей перепродажи, нужно иметь ввиду, что с реализацией могут возникнуть проблемы, так как ипотека на «вторичку» повысится и станет менее доступной.
Вторичка
Ипотека на вторичном рынке и до повышения ключевой ставки была не очень доступной — процентные ставки составляли 11−12%. После решения Центробанка, безусловно, банки пересмотрят условия. Ставка на вторичку может повыситься на 1,5−2 пункта, что сделает покупку готового жилья очень дорогой и невыгодной. Напомню, что ко вторичному жилью относятся и квартиры в новостройках, но уже находящиеся в чьей-то собственности. По тем же ставкам реализуются и апартаменты.
Скорее всего, спрос на вторичное жилье снизится и частично перейдет в первичный рынок. Но критического падения я не ожидаю, поэтому и существенного снижения цен на готовое жилье не будет.
Критически ли упадет спрос на ипотеку
Нет, критического падения не будет. Во-первых, на первичном рынке действуют льготные программы со сниженными ставками. Во-вторых, ипотека на российском рынке недвижимости остается основным инструментом приобретения квартир. Поэтому массово отказываться от него потребитель не будет.
Если говорить про город Сочи, где базируется наше агентство недвижимости, предполагаю, что последствия решения Центробанка менее всего отразятся на местном рынке недвижимости. Жилье в курортном городе высоко востребовано, и уже сейчас мы видим отложенный спрос на осень. Прогнозирую, что планируемый объем продаж если и снизится, то очень несущественно.
Андрей Гарифуллин
Заместитель коммерческого директора Нмаркет.ПРО: Москва
Рост ключевой ставки в краткосрочной перспективе усилит продажи в секторе новостроек. В ближайшее время стоит ожидать небольшого снижения ставок по ипотеке с господдержкой на 0,25-0,5%. Особенно у банков, участвующих в проектном финансировании и активно работающих с застройщиками.
С учетом предстоящих корректировок к риск-коэффициентам, до 1 октября остается два с половиной месяца для диверсификации портфеля. Это вызовет дополнительный спрос, особенно при сопоставлении ставок с вторичным рынком. И можно ожидать усиления интереса к объектам недвижимости, которые соответствуют условиям господдержки. Заявки в этом сегменте уже выросли на 30% в начале августа.
Текущая динамика курса доллара также играет роль. Чем выше курс, тем активнее люди ищут способы сохранить свои рублевые активы. Вероятно, повышение ключевой ставки не приведет к значительным изменениям в валютном курсе.
Что касается других аспектов, мы вернемся к уже известному сценарию. Ставки по потребительским кредитам и на вторичном рынке будут расти, становясь менее привлекательными. Цены на вторичную недвижимость упадут, а стоимость товаров и материалов возрастет из-за удорожания займов, что отразится на конечной стоимости продукции.
Дмитрий Голев
Коммерческий директор Optima Development
Что будет происходить с новостройками
Ключевым драйвером спроса на новостройки комфорт- и бизнес-класса служат льготные ипотечные программы, условия которых напрямую не зависят от ключевой ставки. Соответственно, жесткое решение ЦБ лишь поспособствует росту спроса, так как приведет к «перетеканию» клиентов вторичного рынка на первичный.
В результате сложившейся ситуации большинство новостроек окажутся не только ликвиднее, но и доступнее старого фонда, учитывая размер ежемесячных ипотечных платежей. В свою очередь, клиенты премиального и элитного сегментов пользуются ипотекой лишь для того, чтобы не выводить единовременно большой объем средств из бизнеса. Следовательно, текущие обстоятельства мало повлияют на их потребительское поведение. Учитывая обозначенные факторы, предвижу рост цен на первичное жилье примерно на уровне инфляции и сохранение стабильного спроса.
Что будет происходить со вторичкой
Вторичный рынок в преддверии повышения ключевой ставки и на фоне ослабления рубля пережил рекордный всплеск покупательской активности. Но в ближайшей перспективе, вероятно, произойдет обвал спроса, так как рыночные ставки по ипотеке достигнут 14-16%, что чрезмерно дорого для большинства клиентов. В результате собственникам придется снижать цены в объявлении или, по крайней мере, соглашаться на серьезный дисконт. Кроме того, часть граждан могут отложить решение о продаже квартиры до стабилизации экономической обстановки.
Владимир Щекин
Девелопер авторского жилого кластера RDD
Новостройки
Новостройки от застройщиков (на разной стадии строительства, включая готовые) станут более привлекательными после решения Центробанка. Квартиры в них можно приобрести по льготным ипотечным программам, на которые увеличение ключевой ставки не повлияет. Для клиентов первичного рынка по-прежнему сохранится субсидируемая ипотека под 5−8% годовых.
Другая ситуация с новостройками, которые уже находятся в частной собственности, так как ипотечные сделки с физическими лицами не субсидируются. В таких случаях ставки по кредиту поднимутся примерно до 14%. Это самый высокий уровень с 2015 года. Соответственно владельцам новостроек, как и других квартир на вторичном рынке, придется давать скидки и снижать цены, чтобы привлечь покупателей.
Вторичка
На вторичном рынке изменится и структура, и величина спроса. Из-за дорогой ипотеки покупателям «вторички» придется подыскать более доступные квартиры, чем те, что они рассматривали при ставке около 10−12% годовых. Многие откажутся от покупки наиболее дорогих вариантов вторички («свежие» новостройки, а также сталинки) и переключатся на более скромные дома (дальше от центра, давних годов постройки). Вырастет спрос на самые доступные варианты вторичного жилья — панельные пятиэтажки.
Ипотека
В целом спрос на ипотеку сократится, но пока нельзя сказать, насколько. На рынке жилья от застройщиков ситуация принципиально не изменится, а во вторичном секторе произойдет перераспределение спроса от более к менее дорогим квартирам. Конечно, части покупателей с самыми ограниченными бюджетными возможностями придется вовсе отложить покупку. Однако в целом критичной ситуация не будет.
Евгений Коробов
Генеральный директор компании «Новостройки Медовые»
Это довольно резкий скачок ключевой ставки. Особенно на фоне того, что последние 10 месяцев до июля она держалась на уровне 7,5%. Курс доллара при этом пока не снижается. Если так продолжится – ожидаем повышенный спрос на недвижимость. Особенно на новостройки, так как тут всё ещё действует льготная ставка, которая не зависит от ключевой. На первичном рынке недвижимости можно взять ипотеку под 7,4% для всех по программе господдержки и под 5,4% для семей с детьми.
Однако из-за повышенного спроса застройщики могут опять повысить цены, так как новостройка по условиям будет гораздо привлекательнее вторички. В этом сегменте ставка по ипотеке повысится где-то до 15%. Так что пока не поднялись цены и не исчерпан лимит по льготной ипотеке – можно успеть купить квартиру по нынешним условиям. Акции и скидки дальше тоже будут, но уже от повышенной цены, это нужно учитывать.
Поддержите наш проект – подписывайтесь на канал Недвижимость Сочи | Юлия Усачева в Телеграм, получайте проверенную информацию о рынке недвижимости Сочи.
Читайте больше интересных статей о Сочи, его районах, достопримечательностях, лучших ЖК и последних новостях курорта в нашем онлайн журнале!
Смотрите больше актуальных и надежных комплексов на нашем сайте. Наши специалисты расскажут вам о лучших, самых выгодных и надежных предложениях по недвижимости на рынке.
Читайте также
Рынок Сочи продолжает перестраиваться под туристический спрос. Квартиры всё чаще покупают для жизни, а инвесторы уходят в форматы, которые приносят регулярный доход от аренды. При этом апартаменты и мини-отели требуют более жёсткой проверки документов, доходности и схемы управления. Специалисты агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» помогают проверить доходную модель объекта, анализируют окупаемость и подбирают инвестиционные варианты без скрытых рисков и завышенных обещаний.
В «Городском Риэлторском Центре» Сочи отмечают, что рынок перестал быть односторонним — теперь условия сделки всё чаще обсуждаются, а не диктуются продавцом. Спрос в Сочи в 2026 году сместился в сторону готовых решений. Вторичка даёт предсказуемость и быстрый результат, а новостройки остаются инструментом для тех, кто готов ждать и работать с перспективой.
Сочи в 2026 году остаётся рабочим инструментом для инвестиций, но только при точном выборе объекта и расчёте модели дохода. Ошибка в локации или юридике сразу превращает актив в пассив. За подбором ликвидных объектов, проверкой документов и расчетом доходности стоит обратиться в агентство недвижимости «Городской Риэлторский Центр» Сочи.
Рынок Сочи не стал проще. Он стал более точечным. Быстрее продаются квартиры с понятной ценой, адекватным платежом и прозрачными условиями. Остальные предложения могут находиться в продаже длительное время. В таких условиях важно ориентироваться в реальной ситуации и принимать решения на основе цифр. Специалисты «Городского риэлторского центра» помогают выстроить стратегию покупки, подобрать ликвидный объект и провести сделку с учётом всех изменений, которые происходят на рынке Сочи.
Сокращение объёма вторичного жилья — это не локальный эпизод, а устойчивая тенденция. Предложение уменьшается, а спрос остаётся активным. В результате формируется дефицит, который усиливает конкуренцию и влияет на цены. В этих условиях ключевым становится не количество вариантов, а их качество. Именно за такие квартиры сегодня идёт основная борьба.
В Сочи время до моря зависит не от рекламной формулировки, а от конкретной улицы, сезона и дорожной ситуации. Ошибка в выборе района быстро превращает жизнь у моря в ежедневные поездки через пробки. Специалисты агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» помогают подобрать объекты с учётом реальной транспортной ситуации, проверяют маршруты в часы пик и показывают локации, где дорога до моря не превращается в испытание.
В 2026 году профессия требует действий: изучать рынок, работать с клиентами ежедневно, проверять каждый объект и выстраивать личный бренд. Такой подход дает стабильные сделки даже на сложном рынке.
Тем, кто хочет быстро войти в профессию или увеличить количество сделок, стоит обратиться в агентство недвижимости «Городской Риэлторский Центр» Сочи.
Агентство недвижимости «Городской риэлторский центр» сопровождает сделки в Сочи, Адлере и Красной Поляне: от подбора объекта до юридического оформления и последующего управления. Специалисты агентства помогают выбрать ликвидный вариант под задачи — для жизни, аренды или инвестиций. Обратиться за консультацией можно уже сейчас, чтобы зафиксировать выгодные условия на текущем рынке.
Покупка земли в Сочи приносит доход и даёт гибкость в проекте, но только при точной проверке параметров и расчёте сценария. Один пропущенный фактор увеличивает расходы и снижает ликвидность на выходе. Подобрать участок с учётом геологии, границ, коммуникаций и стратегии помогут специалисты агентства недвижимости «Городской риэлторский центр». Пройдите короткий квиз и получите подборку участков в Сочи под вашу задачу.
Сочинский рынок в 2026 году стал прагматичным. Деньги приходят туда, где объект закрывает реальный спрос. Ошибка в формате или цене сразу отражается на доходе. Тем, кто планирует купить квартиру под аренду, важно считать не только стоимость, но и сценарий работы объекта. Специалисты агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» помогут подобрать квартиру, которая будет приносить доход, а не простаивать.
Сочи весной не ограничился заявлениями — город закрыл конкретные задачи: усилил безопасность, довёл инфраструктурные проекты до финала и начал масштабную подготовку к лету. Эти изменения уже влияют на спрос и формируют устойчивый интерес к недвижимости в разных районах курорта. За подбором объектов, оценкой районов и инвестиционных возможностей стоит обращаться в агентство недвижимости «Городской риэлторский центр» Сочи — специалисты помогут выбрать решение под конкретную задачу и бюджет.
Профессия в Сочи даёт быстрый старт тем, кто действует, учится и закрывает сделки. Агентство недвижимости «Городской Риэлторский Центр» Сочи подключает к работе, даёт инструменты и выводит на сделки с первых месяцев. Обратиться в компанию — значит начать карьеру с готовой системой и поддержкой команды.