Продажа квартиры: 7 проблем, которые могут сорвать сделку

Покупатель найден. Цена согласована. Осталось подписать договор — и тут выясняется: нужно согласие бывшего супруга, после использования маткапитала возник вопрос с детскими долями или перепланировка не соответствует документам.

Продажа, которая казалась практически завершенной, останавливается.

Покупатель нервничает, банк запрашивает дополнительные документы, сроки сдвигаются. В худшем случае человек просто выбирает другой объект.

Поэтому продажу недвижимости стоит начинать не с объявления, а с проверки документов.

Вот семь ситуаций, которые способны осложнить уже найденную сделку

Иллюстрация из медиатеки ГРЦ. Девушка в чёрном пиджаке сидит за столом в офисе. На заднем плане белые полки с растениями и книгами.

1. Квартира покупалась в браке — даже если вы давно разведены

«Квартира оформлена на меня — значит, я могу ее продать».

Не всегда все так просто.

Важно не только то, кто сегодня указан собственником в ЕГРН, но и когда и на каком основании приобреталась недвижимость

Если объект покупался во время брака, по общему правилу он может относиться к совместному имуществу супругов независимо от того, на кого был оформлен.

И развод сам по себе не закрывает все имущественные вопросы.

Поэтому необходимо выяснить, требуется ли согласие супруга или бывшего супруга, был ли брачный договор, соглашение о разделе имущества или соответствующее судебное решение.

Иллюстрация из медиатеки ГРЦ. Девушка в белом платье с чёрными точками стоит за стойкой. Она улыбается и общается с другим человеком. На заднем плане видны растения и карта.

2. При покупке использовался материнский капитал

Здесь главный вопрос — права членов семьи.

Нужно установить, были ли выполнены обязательства, связанные с использованием материнского капитала, и выделены ли доли в предусмотренных законом случаях.

Особого внимания требует ситуация, когда маткапитал использовали, а дети собственниками долей не стали.

Если несовершеннолетний уже является собственником квартиры или ее части, необходимо учитывать специальные требования к продаже, в том числе связанные с органами опеки.

Это один из тех вопросов, которые нельзя оставлять до момента получения денег от покупателя.

Иллюстрация из медиатеки ГРЦ. двое людей сидят за столом в офисе. На столе ноутбук и напиток. Женщина улыбается, мужчина в синей толстовке.

 3. Квартира получена по наследству 

Наследственную квартиру можно продавать. Но покупатель, скорее всего, внимательнее отнесется к истории возникновения права, особенно если наследство оформлено недавно.

Могут проверяться документы, состав наследников, возможные отказы и судебные споры.

Для продавца это означает одно: документы по наследству должны быть готовы к проверке, а история объекта — понятна.

4. У продавца есть долги, исполнительные производства или банкротство

Проверяют не только квартиру. Проверяют и ее владельца.

Сам по себе долг не означает, что недвижимость нельзя продать. Но исполнительные производства, судебные споры или банкротство способны вызвать дополнительные вопросы.

Особенно если речь идет о значительных долгах, продаже ценного имущества или цене, заметно ниже рыночной.

Такие обстоятельства лучше оценить до сделки, а не надеяться, что покупатель их не заметит.

Иллюстрация из медиатеки ГРЦ.Женщина в белом платье сидит на стуле, держит зелёную папку. Рядом большое зелёное растение в чёрном горшке.

5. В квартире зарегистрированы другие люди

Кто прописан? Кто фактически живет? Когда жильцы выпишутся и освободят квартиру?

Для покупателя это принципиальные вопросы.

Отдельного внимания требуют приватизированные квартиры: в некоторых случаях приходится изучать историю приватизации и права лиц, которые отказались от участия в ней.

Сроки снятия с регистрационного учета, освобождения квартиры и передачи ключей лучше определить заранее и зафиксировать в документах.

6. Планировка квартиры не совпадает с документами

Перенесли стену, объединили помещения, изменили проем, перенесли кухню или санузел — собственник может годами не воспринимать это как проблему.

До момента продажи.

Если фактическая планировка расходится с документами, необходимо определить статус изменений и возможность их согласования.

Скрывать перепланировку от покупателя — плохая стратегия. Гораздо разумнее заранее понимать, с каким объектом вы выходите на рынок и как провести сделку.

Иллюстрация из медиатеки ГРЦ. Мужчина в синем костюме сидит на диване, рядом с ним женщина в белой рубашке и чёрных брюках. На стене карта России с логотипом GRC.

7. Задаток уже получили, а проблема обнаружилась потом

Вот здесь ситуация становится значительно сложнее.

Пока покупателя нет, вопрос с документами можно решать спокойно. После получения денег у сторон уже появляются зафиксированные договоренности и обязательства.

Особенно важно понимать разницу между авансом и задатком.

Задаток идет в счет будущей оплаты и одновременно обеспечивает исполнение обязательства. Если за неисполнение отвечает сторона, получившая задаток, могут применяться последствия, предусмотренные статьей 381 ГК РФ, включая уплату двойной суммы задатка.

Поэтому не стоит брать деньги только ради того, чтобы быстрее «закрепить покупателя».

Сначала убедитесь, что готовы выполнить то, под чем подписываетесь.

Покупатель все равно проверит квартиру.

Именно поэтому продавцу выгоднее сделать это первым.

Не тогда, когда уже получен задаток и назначена дата сделки, а до активной продажи.

Нужно понимать историю права собственности, семейные обстоятельства, вопросы маткапитала и детских долей, наличие зарегистрированных лиц, перепланировок, обременений и других факторов, которые могут заинтересовать покупателя или банк.

Иллюстрация из медиатеки ГРЦ. Руки человека указывают на большой план или чертеж на столе. Рядом лежит ноутбук и папка.

Обнаружили вопрос заранее — есть время его решить. Обнаружили за несколько дней до сделки — можно потерять покупателя.

Комментарий эксперта

Юлия Усачева, генеральный директор агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр»:

«Я бы начинала продажу квартиры не с фотографий и объявления, а с документов.

Проблема сама по себе далеко не всегда означает, что объект нельзя продать. Наследство, материнский капитал, развод, перепланировка — со многими ситуациями можно работать.

Сложности начинаются, когда о них узнают слишком поздно: покупатель уже найден, деньги получены, сроки согласованы.

Поэтому перед выходом объекта на рынок мы стараемся посмотреть на него глазами будущего покупателя: какие вопросы возникнут при проверке и что нужно подготовить заранее».

Иллюстрация из медиатеки ГРЦ. Женщина специалист по недвижимости сидит за столом с ноутбуком. На заднем плане серые шторы и полка с растениями и буквами «GRC».

Что проверить продавцу до получения денег от покупателя

Перед продажей стоит проверить:

• основание возникновения права собственности;
• семейное положение на момент приобретения недвижимости;
• права супруга или бывшего супруга;
• использование материнского капитала и права детей;
•  зарегистрированных и фактически проживающих лиц;
• наследственную историю объекта;
• перепланировку;
• обременения;
• существенные обстоятельства, связанные с долгами, судами или банкротством.

После этого можно принимать аванс или задаток и фиксировать сроки сделки.

Планируете продавать недвижимость?

Не ждите, пока документы начнет проверять покупатель.

В Городском Риэлторском Центре мы можем начать работу с объекта еще до его выхода на рынок: оценить ситуацию, проверить документы, определить возможные сложности и подготовить недвижимость к продаже.

Дальше — цена, реклама, поиск покупателя, переговоры, подготовка договора, безопасные расчеты и регистрация перехода права.

Задача — не просто найти покупателя. Задача — довести продажу до результата.

Юлия Усачева

генеральный директор агентства недвижимости

«Городской Риэлторский Центр»