Квартира в рассрочку: что это, как оформляется и что важно учитывать

На современном рынке недвижимости доступны разные инструменты для покупки жилья — если нет всей суммы для оплаты, можно взять ипотечный кредит или оформить рассрочку. Если первый вариант достаточно популярный и изученный, то второй известен немногим. Разберемся, как купить квартиру в рассрочку у хозяина, какие нюансы учитывать и как провести сделку, чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем.

Что это такое

Определение рассрочки в случае с покупкой недвижимости стандартное — это выплата суммы покупки частями. В отличие от ипотеки, в данном случае отсрочка предоставляется владельцем квартиры. Предполагается, что так проценты не начисляются, но на практике чаще всего такой вариант оплаты ведет к увеличению стоимости объекта — получается, что вы также покупаете жилье дороже, как и в случае с ипотечным займом, но это все равно выгоднее, потому что переплата меньше.

В остальном сделка аналогична банковской — на имущество накладывается обременение и вы не можете распоряжаться ею до погашения задолженности.

Когда рассрочка только появилась на рынке недвижимости, она была доступна только у крупных застройщиков, а ее срок был короткий — до 2-х лет. Сейчас услугу предлагают многие строительные компании и даже владельцы квартир на вторичном рынке, а длительность выплат увеличилась до 8-10 лет, благодаря чему платежи стали менее обременительными.

Плюсы и минусы

Рассрочка на квартиру имеет как преимущества, так и недостатки. К первым относится:

• доступность — вы можете купить недвижимость даже без хорошей кредитной истории и официального трудоустройства;
• выгода — нет переплат по процентам, хотя цена может быть увеличена при таком варианте оплаты;
• удобство — штрафы в данном случае практически никогда не назначаются;
• скорость — не нужно тратить время и деньги на оформление страховки, подтверждение платежеспособности и другие формальности, как в случае с ипотекой.

Помимо этого, недвижимость в рассрочку можно купить по очень выгодным условиям — застройщики часто запускают акции и специальные предложения. Несмотря на такое количество плюсов, есть и минусы, которые ведут к значительным рискам. В подобной сделке нужно особенно тщательно проверять все документы, в первую очередь — договор, чтобы понять, с кем вы выходите на сделку, с банком-партнером или непосредственно со строительной компанией. Во втором случае штрафные санкции в случае несоблюдения сроков платежей минимальны, а в первом проверьте следующие пункты:

• предусмотрены ли дополнительные взыскания;
• доступно ли погашение задолженности раньше установленного срока и не ведут ли они к штрафам;
• есть ли установленный график, по которому нужно вносить деньги и какая сумма там указана.

Здесь нужно учитывать, что бывают ситуации, когда компании не уведомляют о привлечении банковской организации в качестве третьей стороны сделки и выдают соглашение о займе под видом договора долевого участия.

А если вы все-таки заключаете соглашение напрямую с застройщиком, убедитесь в том, что это надежная компания, которая вовремя сдает объекты и соблюдает договоренности. Для этого нужно изучить отзывы покупателей, а также проверить статистику, сколько жилых комплексов застройщик уже сдал и как строго соблюдал установленные сроки.

Как найти квартиру

Предложений с рассрочкой на порядок меньше, чем квартир, которые продают за наличный расчет или через ипотечное кредитование. Но это не повод отказываться от покупки — практически в каждом регионе есть застройщики, у которых можно купить квартиру в рассрочку. В больших городах, а также на курортах, таких предложений больше и можно найти по-настоящему выгодные варианты — из-за конкуренции компании запускают различные акции, которые призваны привлечь потенциальных покупателей.

В данном случае лучше всего действовать через агентство недвижимости, потому что многие застройщики работают с ними — вы получите весь список актуальных предложений в одном месте и не будете тратить время на самостоятельный поиск объектов.

Как купить

Порядок покупки недвижимости в рассрочку достаточно простой, вам не нужны специальные знания, чтобы провести сделку. Но желательно проявить осторожность.

У каждого застройщика свои условия продажи объектов, но обычно для покупки нужно всего три документа:

• личный паспорт;
• ИНН;
• договор долевого участия, который оформляется для проведения сделки.

Порядок действий простой: вносите первоначальный взнос, подписываете соглашение и регистрируете сделку. Размер первого платежа зависит от застройщика, как правило, это минимум 20% от полной цены на объект, в некоторых случаях нужно выплатить половину стоимости. Также некоторые компании могут затребовать справку о доходах, чтобы убедиться в вашей платежеспособности и попросить привлечь поручителя, чтобы снизить собственные финансовые риски.

В отличие от банка, который оформляет ипотечный кредит, для застройщика не устанавливаются обязательные условия, по которым нужно проводить сделку, поэтому фирмы сами выставляют условия, которые их устраивают. Это еще одна причина потратить время на мониторинг рынка, чтобы убедиться, что вы выбрали самое выгодное предложение.

Вторичный рынок

Основная масса предложений о покупке в рассрочку предоставляется на первичном рынке недвижимости, но это не значит, что вы не сможете получить аналогичное предложение от собственника недвижимости. Но в подобных ситуациях срок рассрочки минимальный — до 12 месяцев, при этом нужно внести не менее половины стоимости квартиры.

Порядок оформления сделки стороны оговаривают индивидуально, но стандартная схема выглядит следующим образом:

• оформляется договор купли-продажи, в котором прописывается, что стоимость недвижимости не внесена полностью и долг будет погашен до конкретной даты;
• оформляется соглашение о займе, где прописываются условия погашения: график передачи денежных средств, сумма, которую нужно ежемесячно перечислять хозяину жилья, последствия, которые наступят, в случае несоблюдения условий соглашения сторонами и другие нюансы;
• нотариально заверенный акт об обременении, согласно которому новый владелец не может продать, подарить, разменять или завещать имущество до момента, когда будет погашен весь долг.

Когда покупатель погашает долг полностью, составляется новый акт, согласно которому все ограничения снимаются и новый собственник может распоряжаться объектом недвижимости по собственному усмотрению.

Если вы хотите купить жилплощадь у хозяина без банка, оптимально провести сделку с привлечением опытного юриста, который учтет все нюансы и минимизирует риск обмана со стороны продавца.

Если квартиры продается в рассрочку, стоит подумать, почему владелец согласен на такие условия — возможно со стандартной сделкой он не может найти покупателя. В подобном случае нужно изучить не только состояние дома, но и ситуацию с соседями, а также проанализировать состояние инфраструктуры.

Материнский капитал

Средства семейного капитала предназначены для улучшения жилищных условий, поэтому их можно направить на покупку квартиры, в том числе, в рассрочку. Это возможно, при условии, что порядок строительства соответствует условиях ФЗ-214, а у застройщика есть соответствующая лицензия и аккредитация. При переводе материнского капитала продавцу Пенсионный фонд проверяет, на что будут потрачены деньги, поэтому застройщик будет тщательно изучен. Если ПФР одобряет сделку и переводит деньги, скорее всего, строительная компания надежная.

А вот если застройщик не хочет иметь дело с маткапиталом, это повод насторожиться, почему он не хочет принимать участие в госпрограммах.

На перечисление средств семейного капитала требуется время, поэтому данный момент важно предусмотреть в графике платежей и отдельно обговорить с продавцом, чтобы исключить риск возникновения споров и штрафных санкций.

Таким образом, покупка жилплощади в рассрочку — это распространенная схема приобретения недвижимости. Это удобный и выгодный вариант сделки купли-продажи, потому что все проходит достаточно быстро и не предполагает бюрократических сложностей. При этом у вас может быть испорченная кредитная история и отсутствие официального трудоустройства — рассрочка доступна большинству граждан, которые готовы вносить крупные суммы ежемесячно.