Купил, но не оформил: почему приостановка сделок в Росреестре не защитит от мошенников — а может навредить

В 2025 году на фоне участившихся случаев мошенничества с недвижимостью обсуждается инициатива: приостановка регистрации прав в Росреестре при наличии признаков подозрительной сделки. 

Предполагается, что это позволит пресекать мошеннические схемы — от поддельных доверенностей до подмены личности. Однако с практической точки зрения такой механизм вызывает серьёзные сомнения, особенно для городов с активным рынком, таких как Сочи.

— Идея кажется логичной только на бумаге, — говорит Юлия Усачёва, генеральный директор агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» Сочи. — В реальности она может затронуть не мошенников, а добросовестных покупателей, особенно тех, кто оформляет сделку дистанционно, не находясь в городе.

Юг рискует больше — сделки в Сочи проходят быстрее и чаще

Рынок Сочи отличается высокой долей иногородних покупателей. Они приезжают в город на короткий срок, выходят на сделку в течение одного-двух дней, после чего возвращаются домой. Многие сделки проходят по доверенности или с участием представителей, с которыми заранее согласованы все условия.

Если механизм приостановки будет внедрён без чётких критериев, часть таких сделок может попасть под блокировку просто из-за нестандартной схемы оформления или активности представителей. Это затормозит рынок и создаст серьёзную нагрузку на всех участников процесса.

— Для города, где недвижимость часто покупают удалённо и оформляют через доверенных лиц, такие меры станут препятствием, а не защитой, — подчёркивает Юлия Усачёва. — Мы не против безопасности, но она не должна мешать реальным сделкам.

Что именно считается подозрительной сделкой — никто не объясняет

На сегодняшний день у Росреестра нет следственных полномочий. Ведомство не вправе выяснять, действительно ли человек действует по поддельной доверенности или его просто плохо видно на видеозвонке. При этом формальные признаки, по которым могут приостановить сделку, пока не раскрываются. Это создаёт правовую неопределённость.

— Мы уже сталкивались с ситуациями, когда сделки отклонялись по формальному признаку: подпись чуть не совпала, доверенность вызвала вопросы, — рассказывает Юлия Усачёва. — Но если приостановка будет использоваться без чёткой регламентации, под неё может попасть любая сделка с участием третьего лица или с элементами дистанционного оформления.

Мошенники адаптируются быстрее, чем меняется система

Современные мошеннические схемы давно ушли за пределы Росреестра. Преступники действуют в момент до регистрации — через телефонные звонки, подделку нотариальных документов, оформление сделок с пожилыми людьми.

Приостановка регистрации не решит этих проблем, потому что она вступает в силу уже после подписания договора.

Более того, в ответ на ужесточение процедуры мошенники лишь изменят тактику, перенося риски на предрегистрационный этап, где контроль минимален.

— Преступные схемы не работают в момент регистрации. Они происходят раньше — когда собственника обманули, заставили подписать доверенность или ввели в заблуждение, — поясняет Юлия Усачёва. — Поэтому и борьба должна вестись не в Росреестре, а в информационной и нотариальной сфере.

Что будет, если приостановка станет нормой

Если право на сделку можно будет ограничить без решения суда, возникает риск правовой коллизии. Собственник теряет возможность продать свою недвижимость без объяснения причин, а покупатель — остаться с договором на руках и без объекта. В таких условиях банки могут отказаться от кредитования, нотариусы — от заверения сделок, а рынок — перейти в стадию стагнации.

— Мы рискуем создать ситуацию, при которой продажа квартиры станет процедурой «с оглядкой». Никто не будет уверен, завершится ли сделка или её заблокируют в самый последний момент, — говорит Юлия Усачёва. — Это опасно для городов с высокой транзакционной активностью, как Сочи.

Что действительно поможет защитить рынок

Реальное усиление безопасности должно начинаться с другого. Прежде всего — с цифровой верификации участников сделки, надёжной нотариальной базы, информирования населения и интеграции всех процедур в единую систему. Также необходима работа с банками: именно они могут первыми выявлять сомнительные схемы при поступлении денег по сделке.

— Мы уверены: рынок нужно защищать не через запреты, а через грамотную цифровизацию и профилактику, — резюмирует Юлия Усачёва. — Только так можно сохранить и безопасность, и эффективность.

Вывод: рынок нуждается в защите, но не в блокировке

Безопасность сделок — приоритет. Но методы должны быть точными, юридически обоснованными и понятными всем участникам. Приостановка без критериев и контроля — это риск. Для таких городов, как Сочи, с активной динамикой, большим числом иногородних покупателей и высоким уровнем доверительных продаж, важнее не формальный барьер, а система, где каждая сделка прозрачна, проверяема и защищена. Именно такой подход предлагает «Городской Риэлторский Центр» и выстраивает работу с учётом интересов клиента, а не против него.