Земля в собственности застройщика или в аренде — какие подводные камни важно учитывать

Если вы планируете покупать жилье в новостройке, нужно обращать внимание не только на параметры недвижимости, но и на то, в чьей собственности находится земельный участок, на котором идет стройка. Расскажем, какие нюансы скрываются под формой собственности и какой вариант выгоднее для дольщика.

Общая информация

Когда вы проверяете проектную документацию многоквартирного дома, в нем будет указано, что земля в аренде у застройщика либо в его собственности. Возможны только эти два варианта, чтобы участок мог использоваться для возведения дома. Если говорить о процентном соотношении, 90% всех земель находятся в государственной собственности и только 10% — в частной. При этом с 2015 года участок не передается во владение застройщику, у него есть возможность оформить только строительную аренду. Оформить право собственности можно только если организация закупает землю, на которой уже расположены объекты недвижимости. Например, это может быть в ситуации расселения аварийных домов — застройщик выкупает у государства ветхое жилье и вместе с ним в его владение переходит и земля под ними в качестве общедомового имущества.

Таким образом, получается, что участок земли в собственности — это исключение, которое характерно для точечной застройки. В большинстве случаев организации получают ее в арендное пользование через аукционы.

Возможные подводные камни

Для дольщика не имеет значения, земля под новостройкой в аренде или принадлежит ему на праве собственности. В любом случае вместе с квартирой он получает и земельный участок, на который приходиться его объект недвижимости.

Но риск возникновения неприятных сюрпризов все-таки есть. Чтобы их избежать, нужно обращать внимание на следующие факторы:

1. Период аренды. Законодательство устанавливает стандартный срок пользования участком — 49 лет. По истечению этого периода он переходит во владение покупателей квартир.
2. Если застройщик правильно оформил всю документацию, он получит земельный надел под жилое строительство от местной администрации. А если государство передает его под освоение, это выгоднее для дольщиков — здесь будет не только многоквартирный дом, но и развитая инфраструктура: садики, школы.
3. Есть ли субаренда. Возможно, организация, которая получила землю от муниципалитета, передала ее другой организации для использования. В этом случае надел находится в субаренде, а это усложняет процесс оформления. Придется отслеживать всю передачу имущества от одного лица к другому, чтобы исключить риск того, что конечное соглашение между покупателем и субарендатором не было признано ничтожным и аннулировано. К тому же есть риск, что имущество собственника окажется под обременением, что также создает риск возникновения проблем с оформлением на свое имя.
4. Есть ли красные линии на участке. Первое предполагает риск наличия общественных мест на территории. Например, возможно застройщик запланировал паркинг и сделал разметку участка в соответствии с этим, а в итоге оставил это место пустым или возвел другой дом. В этом случае с оформлением будут проблемы.
5. Есть ли сервитут. Важно проверить расположение многоквартирного дома, не закрывает ли он проезд к другому зданию. Если закрывает, соседи могут потребовать сервитут, согласно которому будут проезжать к своему доме через вашу территорию. Это не помешает оформлению земли во владение, но на территории часто будут находиться посторонние люди, создавая определенные неудобства.
6. Срок арендного соглашения должен быть достаточно долгим, чтобы времени хватило на завершение строительных работ. Если сдача многоквартирного здания не произойдет в срок и при этом застройщик не увеличит период аренды, вы сможете оформить квартиры в собственность только в судебном порядке. Учитывая статистику, по которой множество домов не сдают в срок, обязательно нужно проверять сроки, указанные в арендном договоре.

Здесь нужно учитывать, что муниципалитет может расторгнуть арендное соглашение в одностороннем порядке, если процесс возведения многоквартирного дома не начато в течение 3 лет после получения территории строительной организацией.

Какая форма собственности лучше

На первый взгляд нет разницы, многоквартирный дом построен на арендованной земле или на собственном участке застройщика. После того, как первый дольщик оформит свои права на квартиру, земля переходит в общую долевую собственность всех владельцев, но налоги они не платят. При переходе в долевую собственность аннулируется любая другая, как государственная, так и частная. Таким образом, для тех, кто приобретает квартиры в новостройке, нет разницы, какая форма собственности на территории расположения многоквартирного дома.

Но при более глубоком изучении вопроса выявляются важные нюансы. Здесь нужно учитывать, что территория, на которой стоит здание, как правило больше, чем площадь, которую занимает дом. Это создает определенные проблемы с общими территориями, куда входят парковки, зоны отдыха, игровые площадки и т.д. Если земля в аренде у застройщика, он стремится как можно быстрее передать ее дольщикам. А если в собственности — может передать владельцам квартир только территорию под домом, а остальное оставить себе. И в этом случае возникает вопрос, как строить детские площадки и парковки.

Законодательство гласит, что участок земли может быть сдан строительной организации только при условии, что последняя освоит всю территорию: построит не только дом, но и парковку, площадку для детей. Но это проблематично, когда речь идет о квартальной застройке — в данном случае будет построена одна большая парковка на 4-5 домов и ее невозможно отнести только к одному зданию. В такой ситуации строительная организация аннулирует арендное соглашение и территория снова становится государственной, после чего жильцы всех домов могут пользоваться паркингом на равных условиях. А если речь идет о праве собственности организации, то не всегда она принимает решение от нее отказаться, что ведет к проблемам с разделам прилегающей территории.

Исходя из этого, территория в аренде с правом выкупа — более выгодный вариант для владельцев квартир, потому что в этом случае освоение территории будет более благополучным. А при праве собственности застройка может быть точечной, что ухудшает обеспечение зданий парковочными местами, площадками для игр, спорта и отдыха и другими элементами инфраструктуры.

Если срок арендного договора истечет раньше завершения строительства

Важный момент при покупке квартиры в новостройке — это период действия арендного соглашения. Как правило, оно должно превышать время, заложенное на строительство в два раза. Но риск того, что строительная организация не успеет сдать объект вовремя, всегда есть. В этом случае муниципалитет может выбрать один из двух вариантов:

• забрать у строительной организации незавершенный объект и выставить его на торги с обременением в виде прав дольщиков;
• увеличить арендный период на определенный срок по заявлению застройщика.

Второй вариант чаще возможен, когда сроки нарушены не по вине строительной организации, например, возникла заминка с проведением коммуникаций или поставкой материалов. Важно, чтобы у застройщика были доказательства того, что заминка возникла не из-за его халатности или неправильного расчета сроков возведения многоквартирного дома.

Чек-лист проверки перед покупкой квартиры

Независимо от того, на каких правах застройщик пользуется территорией для возведения многоквартирного дома, дольщики получают право собственности на свой объект недвижимости и долевую собственность на прилегающий участок. Но, чтобы защитить себя от возможных неприятностей, следует тщательно проверять документацию.

Вот, на что нужно обращать внимание:

1. Назначение земли. Многоквартирный дом нельзя возводить на участке под ИЖС или СНТ. Также убедитесь, что территория не относится к охраняемой зоне.
2. Срок аренды. Он должен вдвое превышать время, запланированное для возведения и сдачи дома. Обычно муниципалитет передает территорию в аренду на 49 лет.
3. Дата заключения арендного соглашения. Если строительная организация не приступила к возведению дома в течение трех лет после оформления договора, он будет расторгнут в одностороннем порядке.
4. Подпись в соглашении. Если оно подписано не собственником строительной компании, договор является ничтожным. Исключение — наличие доверенности, которая позволяет уполномоченному лицу оформлять сделки с имуществом.
5. Оформление арендного соглашения. Оно должно быть зарегистрировано в Росреестре.
6. Субаренда. Это не мешает получить право собственности на территорию под своей квартирой, но процесс оформления может затянуться, если цепочка субаренды слишком длинная или выявится, что на недвижимость наложено обременение.

Получается, что для дольщика не имеет принципиального значения, находится территория в аренде у строительной фирмы или она владеет землей на праве собственности. Важнее проверять репутацию застройщика: изучить отзывы, проверить количество уже сданных объектов.

Если вы переживаете, что ошибетесь с выбором строительной компании, обращайтесь к нам. У нас большая база объектов недвижимости от проверенных застройщиков, поэтому мы сможем подобрать квартиру в удобном для вас месте и по лучшей цене без риска возникновения проблем в процессе оформления права собственности.