Что будет с недвижимостью в Сочи: цены, аренда, инвестиции

Рынок недвижимости в Сочи переживает очередной виток роста. Цены идут вверх, предложения меньше, а интерес со стороны инвесторов и покупателей остаётся высоким. Причины — в туризме, ограниченных вводах новостроек, дефиците земли и доходности, которую сложно найти в других регионах. Но при всех плюсах у рынка появляются и новые ограничения: ставки по ипотеке, меняющееся поведение покупателей, рост спроса на загород.

Цены растут, предложение падает

На начало 2025 года средняя цена квадратного метра в новостройках Сочи достигла 760,9 тыс. рублей — это на 21% выше прошлогоднего уровня. При этом число доступных лотов снизилось на 16%, до 8,3 тыс. объектов. Причина — рост себестоимости и осторожность девелоперов, которые запускают меньше проектов из-за нестабильной ипотеки и высокой конкуренции.

«Мы видим, как предложение сокращается, а покупатели продолжают выходить в рынок. Это формирует дефицит, особенно в прибрежной зоне. В таких условиях цены продолжают расти», — поясняет Юлия Усачёва, генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сочи.

Вторичка держит планку: покупают осознанно

На фоне дорогих новостроек многие переключаются на вторичный рынок. Здесь наблюдается устойчивый спрос, особенно в сегменте квартир с ремонтом и понятной юридической историей. Покупатели стали требовательнее: прежде чем выйти на сделку, тщательно оценивают объект, сравнивают районы, проверяют доходность и ликвидность.

«Сегодня сделка — это не просто покупка квадратов. Это расчёт, сравнение, моделирование будущего дохода или комфорта. Покупатели думают и считают», — подчёркивает Юлия Усачёва.

Аренда приносит до 40% годовых

Сочи остаётся одним из самых доходных городов России в сфере краткосрочной аренды. В прибрежных районах и апарт-комплексах доходность достигает 30–40% в год. Высокий турпоток, дефицит качественных предложений и круглогодичный сезон позволяют инвесторам быстро возвращать вложения.

«Апарт-отели и студии у моря выкупают на стадии котлована. Потому что в этом сегменте можно зарабатывать сразу, не дожидаясь перепродажи», — говорит Юлия Усачёва.

Ипотека стала недоступной: ставки выше 25%

Высокие ключевые ставки ЦБ ограничили доступность ипотеки: большинство банков предлагают кредиты под 28–35% годовых. Это резко сократило спрос со стороны покупателей с ограниченным бюджетом, особенно в сегменте эконом-класса. В то же время активны те, кто приходит с собственными средствами или использует «семейную ипотеку».

«Если раньше 60–70% сделок шли с ипотекой, то сейчас цифры гораздо ниже. В сделках чаще — кэш или льготные программы», — отмечает Юлия Усачёва.

Загородный рынок выходит в приоритет

Спрос на дома, таунхаусы и участки вблизи Сочи стабильно растёт. Покупатели ищут уединение, воздух, простор, но не готовы отказываться от городской инфраструктуры. Наибольшую активность показывают семьи с детьми, а также клиенты из Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и других крупных городов.

«Загород стал тем, что раньше называли “вторым домом”. Теперь это основной формат для жизни или отдыха с высоким уровнем комфорта», — говорит Юлия Усачёва.

Коммерческая недвижимость в фокусе бизнеса

С ростом деловой активности и численности населения интерес к коммерческой недвижимости тоже усилился. Арендные ставки в популярных локациях растут, а новые бизнес-центры и торговые галереи пользуются спросом как у арендаторов, так и у инвесторов.

«К нам всё чаще приходят клиенты, которые ищут помещения под магазин, медицинскую клинику или офис. Доходность и стабильность здесь выше, чем на рынке жилья», — подчёркивает Юлия Усачёва.

Инфраструктура — главный аргумент для покупки

Появление новых дорог, транспортных развязок, школ и общественных пространств формирует новые точки роста на карте Сочи. Именно там растут цены, появляются новые проекты и сосредоточен интерес покупателей.

«Мы давно заметили: как только в районе появляется инфраструктура — начинается движение. Люди готовы платить за удобство и качество среды», — резюмирует Юлия Усачёва.

Что дальше

Рынок Сочи сохраняет устойчивость и инвестиционную привлекательность. Несмотря на сжатие ипотечного сегмента, высокие ставки и экономическую неопределённость, спрос остаётся сильным — особенно в прибрежной зоне, сегменте аренды и загородной недвижимости. В выигрыше те, кто действует быстро и выбирает объекты с потенциалом роста и дохода.