«В ипотечную ловушку»: почему стабилизация рынка займёт не меньше года и что ждать покупателям
Выступление Германа Грефа на ВЭФ-2025 дало понять: рынок ипотеки в России не просто вышел на плато — он стоит в тупике.
За последние годы он слишком сильно привязался к льготам, а теперь не может с них «слезть» без боли. Перезапуск возможен, но только при синхронных действиях банков, государства и застройщиков. Быстрых решений не будет.
Один из главных тезисов — рынок не справляется без государственной поддержки. «Если убрать льготные программы, спрос обрушится. Для многих семей ипотека по 15–17% просто не подъемна», — говорит Юлия Усачёва, генеральный директор агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» Сочи. В ряде регионов семьи уже не тянут даже первый взнос. А банки вынуждены держать высокие ставки, чтобы компенсировать дороговизну заимствований.
По словам Грефа, для восстановления рынка нужна ставка около 12%. Но это не вопрос ближайших месяцев. Банк России не может резко снижать ключевую ставку, пока инфляция выше целевого уровня. На это уйдёт минимум год. За это время застройщики, банки и сами покупатели должны переосмыслить подход.
Проблема, однако, не только в процентах. Даже при ставке 12% платеж по ипотеке на квартиру за 12–14 млн рублей останется высоким. Цены на новостройки не падают: застройщики не заинтересованы снижать их, ведь продажи всё равно идут — благодаря остаткам льгот.
«Покупатели как будто стоят на перекрёстке: взять ипотеку дорого, ждать — страшно, а аренда не решает задачи», — отмечает Юлия Усачёва.
В результате сделки сокращаются, но цены не двигаются. Это классическая ситуация, когда ни одна из сторон не готова уступить. А рынок без движения — это стагнация.
Что может изменить ситуацию?
- Во-первых, нужны чёткие ориентиры. Банки и покупатели должны понимать: через год ставка действительно станет ниже, а не задержится на уровне 17% ещё на два квартала.
- Во-вторых, на рынок должно прийти больше доступного жилья, а не только «бизнес» с отделкой и видом на море.
- В-третьих, необходимо развивать альтернативные модели — аренду с выкупом, строительные кооперативы, семейные накопительные счета.
«Пока всё держится на старом запасе прочности — у людей, у банков, у девелоперов. Но если затянуть с реформами, рынок начнёт трещать. Мы видим это в Сочи: сделки стали точечными, покупатели считают каждую тысячу, а спрос всё чаще смещается в сторону аренды или недорогих квартир с отделкой», — комментирует Юлия Усачёва.
Ипотечный рынок не рухнул — но и не растёт. Он застрял на перекрёстке, откуда путь вперёд лежит только через снижение ставок, пересмотр цен и более гибкие механизмы покупки. Вернуться к цифрам 2023 года уже не получится — но можно выйти на новое качество. Если действовать слаженно, без рывков и ожиданий, что кто-то один «разрулит» ситуацию.
Если вы планируете покупку квартиры, но не понимаете, когда и как лучше зайти на рынок — обратитесь в «Городской Риэлторский Центр» в Сочи. Мы объясним, какие форматы сейчас выгодны, поможем просчитать ипотеку и найдём варианты, которые не перегрузят ваш семейный бюджет.