Цены растут, сделки падают: что происходит с рынком новостроек в Сочи
Продажи новостроек в Сочи стремительно сокращаются, но это не мешает застройщикам поднимать цены. В первом полугодии 2025 года количество сделок упало в 2,6 раза. Это самый резкий спад за последние годы. Но при этом стоимость жилья продолжает расти, особенно в премиальном сегменте. Рынок меняется, и покупатели, и инвесторы вынуждены подстраиваться под новые реалии.
«Основной причиной падения продаж стали жёсткие условия по ипотеке и ужесточение банковских требований. При этом цены держатся — и в отдельных сегментах продолжают расти.
Это результат дефицита предложения и интереса со стороны состоятельных клиентов», — говорит Юлия Усачёва, генеральный директор агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» Сочи.
Обвал сделок: рынок замер
В первой половине 2025 года в Сочи было продано всего 480 квартир в новостройках. Для курортного региона с традиционно высоким интересом к первичной недвижимости — это резкое падение. Для сравнения: год назад за тот же период было реализовано более 1250 объектов.
Такой спад объясняется сразу несколькими причинами. Во-первых, банки начали серьёзно фильтровать клиентов, требуя полного подтверждения доходов, чистой кредитной истории и отсутствия долгов. Во-вторых, часть покупателей перенацелилась на московские элитные проекты, где сейчас активизировались девелоперы с новыми предложениями.
«Мы видим, как часть инвесторов “уехала” в столицу. Но спрос на Сочи не исчез — он просто стал другим: более аккуратным, рациональным, осознанным. Люди покупают меньше, но точечно и взвешенно», — поясняет Юлия Усачёва.
Цены продолжают расти, несмотря на спад
На фоне сокращения сделок средняя цена 1 кв. м. на первичном рынке Сочи выросла за полгода на 5% и достигла 721 тысячи рублей. За год прирост составил 19%.
Драйверами роста остаются ограниченность новых проектов и стабильный интерес к курортной недвижимости как к активу. Девелоперы не спешат снижать цены, а многие объекты продолжают продаваться ещё на этапе котлована — особенно в локациях с развитой инфраструктурой и выходом к морю.
«Даже при падении объёмов сделок цены не обваливаются. Это особенности сочинского рынка — предложение ограничено, а спрос на качественные локации сохраняется. Этим и объясняется парадокс роста на фоне снижения продаж», — отмечает Юлия Усачёва.
Разнонаправленное движение по сегментам
Не все классы жилья показывают одинаковую ценовую динамику. В комфорт-сегменте наблюдается снижение — цены упали на 8%, до 292 тысяч за 1 кв. м. Причина — перегретость этого сегмента и высокая доля сомнительных объектов, которые плохо продаются.
В бизнес-классе ситуация стабильнее. Здесь зафиксирован рост на 4%, и средняя стоимость достигла 547 тысяч за 1 кв. м. Элитные новостройки прибавили 3% и вышли на уровень 1,16 миллиона за 1 кв. м. Покупателями в этих сегментах, как правило, выступают обеспеченные клиенты, которые не зависят от ипотеки.
«Рынок стал точечным. Комфорт-класс проседает, а премиум растёт. Покупатель выбирает не только квадратные метры, но и статус, архитектуру, место. Именно такие объекты уходят с рынка быстрее всего», — добавляет Юлия Усачёва.
Что будет до конца года
По оценке «Городского Риэлторского Центра», цены на премиальные новостройки и качественные бизнес-объекты могут вырасти до конца 2025 года ещё на 5–8%. В то же время массовый сегмент будет оставаться под давлением из-за снижения доступности ипотеки.
Возможное снижение ключевой ставки может оживить спрос, особенно на квартиры по льготным программам. Но ожидать возвращения прежней динамики пока не стоит. Сочи входит в стадию зрелого рынка, где спонтанных решений становится меньше, а каждый покупатель действует стратегически.
«Мы входим в новый этап. Рынок стал взрослее: цены растут точечно, покупатели — избирательнее, а подход к покупке — рациональнее. Это хорошее время для тех, кто умеет анализировать и делать правильный выбор», — подводит итог Юлия Усачёва.
Сочинский рынок перестаёт быть местом ажиотажа. Он превращается в территорию продуманных вложений. И тот, кто умеет читать рынок, будет в выигрыше.
Читайте также
«Городской Риэлторский Центр» работает с инвесторами уже 20 лет. Мы не продаём мечты — мы подбираем реальные объекты с понятной моделью дохода, юридически чистые, ликвидные и в локациях с ростом. Это подход, который работает», — резюмирует Юлия Усачёва.
Сделка с недвижимостью становится обычной цифровой операцией. Так же, как бронирование отеля или заказ оборудования. Рынок Сочи уже внутри этого процесса. Дальше — только расширение возможностей. Упрощение, ускорение, интеграция сервисов. И для тех, кто умеет в этом работать, будущее наступило.
Чтобы не ошибиться с выбором программы и не упустить важные детали, разумнее доверить подбор ипотеки специалистам. Агентство недвижимости «Городской Риэлторский Центр» в Сочи поможет разобраться в актуальных правилах, подобрать подходящий банк и провести сделку быстро и безопасно.
Юлия Усачёва и команда «Городского Риэлторского Центра» рекомендуют выбирать объекты с прозрачной историей, полной юридической чистотой и ясной инфраструктурной ситуацией. Только так инвестиции в сочинскую недвижимость будут безопасными, а жильё — комфортным и ликвидным.
110 тысяч в месяц — это цифра, которая изменила рынок. Кто-то уходит, кто-то ищет новые решения, кто-то пересматривает ожидания. А рынок Сочи продолжает работать — по новым правилам, где ключевая роль у цифр, а не у эмоций.
«Сочи — это не краткосрочный хайп. Это место, где жилая и инвестиционная недвижимость пересекаются. Мы работаем с клиентами, которые пришли сюда не за эмоциями, а за результатом. И Сочи им его даёт», — подчёркивает Юлия Усачёва.
Вывод очевиден: рынок становится сложнее, но не менее выгодным. Появились новые правила игры, и выигрывают те, кто их знает.
Собственникам, которые хотят минимизировать риски и сохранить спокойствие, лучше доверить подбор арендатора и сопровождение сделки профессионалам. Специалисты агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» помогут составить надёжный договор и проконтролировать каждый шаг сделки.
Инвестиции в глэмпинг представляют собой эффективный инструмент для увеличения доходности портфеля недвижимости, предлагая широкий спектр преимуществ перед традиционными формами размещения.
«Пока другие регионы теряют спрос, Сочи укрепляет свои позиции. Город растёт и становится местом, куда едут жить, а не просто отдыхать», — говорит Юлия Усачёва.
Это не просто тенденция — это новая реальность, и рынок уже подстраивается под неё.
Если вы хотите найти квартиру или дом в районе Сириуса или рядом с Имеретинской низменностью, обратитесь в агентство недвижимости «Городской Риэлторский Центр» Сочи — специалисты помогут подобрать оптимальный вариант с учётом ваших целей и пожеланий.
Совместно нажитое имущество — это не только общая собственность, но и общая ответственность. По закону распоряжаться им вдвоем нужно тоже сообща. Рассказываем, в каких случаях без официального «добро» от второй половины не обойтись и как избежать юридических проблем.