Доступное по цене жильё в Сочи практически исчезло: минимальный порог входа на рынок вырос до 8–10 миллионов рублей
Рынок недвижимости Сочи стремительно меняется. По данным агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» Сочи, за три года количество квартир стоимостью до 5 миллионов рублей сократилось в четыре раза — с 998 лотов в ноябре 2022 года до 261 в октябре 2025 года. Бюджетный сегмент, который ещё недавно считался стартовым для покупателей, сегодня фактически исчез.
Резкое сокращение предложений
В начале 2025 года на сочинском рынке было около 700 квартир до 5 миллионов рублей. Весной их число снизилось до 442, а к осени осталось лишь 261 предложение. Таким образом, за полгода рынок потерял 41% доступных объектов.
«Сочи окончательно перестал быть городом, где можно купить квартиру “по доступной цене”. Сейчас минимальный бюджет для покупки жилья начинается с 8–10 миллионов рублей. Это не временный всплеск, а новая реальность курортного рынка», — комментирует Юлия Усачёва, генеральный директор агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» Сочи.
Исчезновение форматов эконом-класса
Дешёвых квартир в привычном понимании в Сочи больше нет.
- Студий осталось всего 175 — столько же, сколько было весной, но выбор ограничен в локациях и качестве.
- Однокомнатных квартир стало 79, что почти вдвое меньше, чем в начале года.
- Двухкомнатных в этом бюджете всего 7, а трёхкомнатных — нет совсем.
«Покупатель с бюджетом до 5 миллионов сегодня может рассчитывать разве что на небольшие апартаменты в удалённых районах, часто без статуса жилого помещения. Полноценного жилья по этой цене на рынке практически не осталось», — отмечает Юлия Усачёва.
Почему дешёвые квартиры исчезли
Основные причины — рост себестоимости строительства, сокращение старого жилого фонда и переориентация девелоперов на более дорогие проекты.
«Строить дешёвое жильё в Сочи уже невозможно: земля дорогая, строительные материалы и инженерия подорожали, а требования покупателей к качеству выросли. Девелоперы ориентируются на более состоятельную аудиторию, для которой важны локация, сервис и архитектура», — объясняет Юлия Усачёва.
Кроме того, массово вымывается старый фонд. Многие дома, которые раньше предлагали бюджетные варианты, сейчас либо выкуплены под снос, либо переведены под реконструкцию.
Рынок премиального курорта
По сути, Сочи окончательно перешёл в категорию премиальных курортов. Доля квартир стоимостью до 5 миллионов рублей сократилась с 15% до 2–3% рынка. Средний порог входа в сегмент новостроек и готовых квартир сегодня составляет 8–10 миллионов рублей, а средняя цена квадратного метра в популярных районах приближается к 600 тысячам рублей за 1 кв. м.
«Сочи — это уже не рынок массового покупателя. Город стал территорией качественного, дорогого жилья. Здесь не ищут “дёшево” — ищут надёжно и красиво», — подчёркивает Юлия Усачёва.
Частные дома и вторичный рынок
На фоне роста цен на квартиры активно дорожает и частный сектор. По оценкам экспертов, дома в Сочи подорожали втрое сильнее, чем в Краснодаре, а вторичное жильё в среднем стоит в два раза дороже, чем в столице Кубани.
При этом резко сократился выбор квартир со сдачей в 2025 году: большая часть новых домов перешла на сроки 2026–2027 годов, что дополнительно сужает предложения на рынке.
Что ждёт рынок дальше
По мнению Юлии Усачёвой, возвращения «дешёвого Сочи» уже не будет.
«Город закрепился в статусе курорта федерального уровня. Здесь сохраняется высокий спрос со стороны инвесторов и покупателей из крупных городов. Сочи стал символом комфортного и статусного проживания — и это определяет ценовую планку на долгие годы», — отмечает эксперт.
Доступное жильё в Сочи ушло в прошлое. Город живёт по законам премиального рынка: ограниченная территория, высокий спрос и инвестиционный статус формируют новые стандарты цен.
Если вы планируете покупку недвижимости в Сочи, специалисты агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» помогут подобрать надёжный вариант, оценить ликвидность и провести сделку безопасно — с учётом реалий современного рынка.
Читайте также
Красная Поляна остаётся одной из самых надёжных стратегий для долгосрочных вложений в южной России. Маленькая территория, ограниченное строительство и стабильный туристический поток создают естественный баланс между спросом и предложением.
Новый статус делает Сочи не просто популярным направлением отдыха, а полноценным центром комфортной жизни у моря. А если вы планируете покупку квартиры, дома или инвестиционного объекта, специалисты агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» помогут подобрать вариант, который сохранит и приумножит ваш капитал.
Тем, кто рассчитывает на ипотеку, важно действовать заранее, готовить финансовый профиль и консультироваться с профессионалами. В «Городском Риэлторском Центре» такие запросы не редкость. Агентство сопровождает клиентов от первого шага до выдачи кредита, помогая выстроить схему, понятную банку и безопасную для клиента.
Отель на тысячу номеров — не провальный проект, но и не очевидный шанс. Пока это потенциальный флагман без содержания. С текущей ценой и отсутствием стратегии объект продолжит стоять. Но при грамотной переработке он может занять лидирующую позицию на рынке.
Главное — перестать продавать площадь и начать предлагать продукт.
Сочи становится не только городом для отдыха, но и аренды на уровне крупных столиц. Цены догоняют ожидания, и арендаторам всё чаще приходится принимать правила игры. А собственники — всё увереннее смотрят на квартиры как на стабильный актив, приносящий доход.
Если вам нужна честная консультация и реальное предложение — обращайтесь в «Городской Риэлторский Центр». Мы знаем, где в Сочи есть жильё, а где — только иллюзия.
Банковская политика в Сочи становится всё жёстче. Без официальных доходов, чистой кредитной истории и продуманного подхода рассчитывать на ипотеку не стоит. Рынок требует дисциплины, и именно она становится главным ресурсом на пути к покупке недвижимости.
«Наша задача — не просто продать квартиру, а помочь клиенту сделать правильный выбор. Мы в “Городском Риэлторском Центре” всегда опираемся на реальные цифры и цели клиента. И это работает», — резюмирует Юлия Усачёва.
«В Сочи никогда не бывает полного затишья. Город интересен, ликвидность высокая, а спрос постоянный. Просто сейчас рынок перешёл в фазу выбора. И это нормальный этап», — подытоживает Юлия Усачёва. Рынок замер не от страха, а из расчета. И, судя по активности клиентов, после паузы он снова пойдёт в рост.
«Мы рекомендуем арендовать заранее и не ждать начала сезона. На рынке компактного жилья выигрывает тот, кто действует раньше», — резюмирует Юлия Усачёва.
«Мы рекомендуем инвесторам не смотреть на цену отдельно от назначения. В Сочи высокая стоимость земли — это не всегда индикатор перспективы. Важно, что и как вы сможете на ней реализовать», — резюмирует Юлия Усачёва.